Toulouse : Permis de construire, projets… Quelles conséquences après l’annulation du plan d’urbanisme de la Métropole ?

CONSTRUCTION Le tribunal administratif vient d’annuler le Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUiH) de Toulouse Métropole, créant une situation inédite pour les projets immobiliers. Explications

Hélène Ménal

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Un chantier de construction à Toulouse. Illustration.
Un chantier de construction à Toulouse. Illustration. — FRED SCHEIBER/SIPA
  • Adopté en 2019, le Plan local d’Urbanisme intercommunal de Toulouse métropole vient d’être annulé par le tribunal administratif.
  • Cette décision remet à l’ordre du jour les règles antérieures et va complexifier dans un premier temps la délivrance des permis de construire sur 37 communes.
  • Politiques et promoteurs doivent s’adapter à cette nouvelle donne.
  • Stratégies adoptées, projets à revoir, « 20 Minutes » déblaie le terrain.

Les bétonnières doivent désormais tourner selon de nouvelles règles dans toute la métropole toulousaine. Le tribunal administratif vient en effet d'annuler, à effet immédiat, le fameux Plan local d’urbanisme intercommunal et de l’habitat (PLUiH), le document qui fixe les règles d'urbanisme, quasiment parcelle par parcelle, sur 37 communes de l’agglomération. Son élaboration a pris quatre ans, demandé un consensus entre maires de bords politiques différents. Que va changer son annulation ? 20 Minutes fait le point sur les enjeux de ce dossier complexe.

Que reproche le tribunal au PLUiH ?

Le PLUiH est entré en vigueur le 11 avril 2019. Il a fait l’objet de 41 recours de propriétaires ou associations concernés par telle ou telle disposition, ce que le maire de Toulouse et président de la métropole Jean-Luc Moudenc (LR) appelle avec amertume « des intérêts particuliers ». Mais ils l’ont « emporté sur l’intérêt général ». Le tribunal a retenu 11 requêtes, à Castelginest pour le poumon vert du « Parc Boyer », Tournefeuille pour la zone La Ramée-Marquisat ou encore à Toulouse. Surtout, il a détecté une mauvaise base de calcul. Le PLUiH devait prouver ses vertus en termes de ralentissement de la consommation d’espaces naturels comparé à la décennie précédente. Les juges ont estimé que les arguments présentés, et notamment les estimations concernant le passé, n’étaient pas « probants ». Et ils ont annulé l’ensemble du document.

Quelles règles appliquer maintenant ?

Les permis de construire « purgés », qui datent de plus de deux mois et n’ont pas fait l’objet d’un recours, restent valables. Pour les plus récents et tous ceux à venir, ce sont les règles d’urbanisme antérieures au PLUiH qui s’appliquent désormais : les plans locaux d’urbanisme (PLU) pour trente communes dont Toulouse, les Plans d’occupation des sols (POS) pour sept autres communes. Quelle est la différence ? Jean-Luc Moudenc prend deux exemples. « Les 30 PLU et les 7 POS protégeaient en tout 90 hectares d’espaces naturels, le PLUiH en protégeait 400 hectares, plus de quatre fois plus », explique-t-il. L’édile cite aussi l’obligation de construire 35 % de logements sociaux sur les 7.000 constructions prévues dans le PLUiH « détruit par les juges », quand la loi fixe l’obligation à 25 %.

Une question de philosophie

La métropole a fait appel de la décision mais si ce recours n’aboutit pas, il faudra plusieurs années pour négocier et rédiger un nouveau document. Alors, que faire en attendant ? « C’est clair, cela ne va pas nous simplifier la vie, reconnaît Stéphane Aubay, le président de la fédération des promoteurs immobiliers Occitanie – Toulouse Métropole. Mais on ne peut pas arrêter la production de logements car une réduction de l’offre conduirait mécaniquement à une augmentation des prix ». Le professionnel se dit prêt « à une gymnastique complexe » qui consistera à garder « l’esprit du PLUiH dans les règles du PLU ». Même intention du côté du monde politique. « J’ai proposé aux maires un pacte pour produire les objectifs du PLUiH en termes de logements, détaille Jean-Luc Moudenc. Ce document permettra de conserver un maximum des objectifs du PLUiH. Il n’aura pas de valeur réglementaire mais une valeur morale, avec l’engagement de 37 maires. Les promoteurs sont pragmatiques et nous essaierons de les convaincre par le dialogue ».

Des projets impactés

Mais même en faisant le distinguo entre l’esprit et la lettre, certains projets permis par le PLUiH ne peuvent pas être menés dans le carcan du PLU « ressuscité ». A Toulouse, le dossier déjà extrêmement complexe des terrains de l’ancienne clinique Saint-Jean du Languedoc va encore se compliquer. Les 300 logements prévus ont du plomb dans l’aile pour la simple et bonne raison que l’ancien PLU réserve les terrains uniquement à des projets liés à la santé.

Même chose pour le quartier Brouardel, autour de la place de L’Europe dans le secteur de Compans-Cafarelli. « Nous n’allons pas renoncer aux projets, assure le maire de Toulouse. Nous allons les préparer pour pouvoir délivrer les permis de construire tout de suite quand le nouveau PLUiH sera prêt ».