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IMMOBILIERFaut-il surélever l’existant pour répondre à la crise du logement à Nice ?

Nice : Faut-il surélever l’existant pour répondre à la crise du logement ?

IMMOBILIERLa cinquième ville de France a présenté les résultats d’une étude selon laquelle près de 8.000 logements pourraient être créés en construisant un ou deux étages supplémentaires sur certains bâtiments existants
Des appartements pourraient être construits dans des étages ajoutés sur des bâtiments existants, comme ici au 1 square Constantin de Châteauneuf, à l'est de Nice, selon l'étude d'Upfactor
Des appartements pourraient être construits dans des étages ajoutés sur des bâtiments existants, comme ici au 1 square Constantin de Châteauneuf, à l'est de Nice, selon l'étude d'Upfactor - Upfactor / Upfactor
Fabien Binacchi

Fabien Binacchi

L'essentiel

  • Selon une étude présentée ce lundi par la ville de Nice, quelque 7.750 nouveaux appartements sont potentiellement constructibles en remontant d’un ou deux étages des immeubles « proches des transports en commun » et présentant des « déperditions thermiques importantes ».
  • Dont près de la moitié pour du logement social, qui représente actuellement 14 % de l’offre locale, encore loin des 25 % requis par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU).
  • « L’ensemble des leviers à disposition sont mobilisés pour maintenir une dynamique de production de logements abordables pour tous », appuie la collectivité.

Plutôt que de s’étendre à l’horizontal, fautes de terrains disponibles, le parc immobilier de la cinquième ville de France (et parmi les plus chères) pourrait prendre de la hauteur. Selon une étude présentée ce lundi par la ville de Nice, quelque 7.750 nouveaux appartements sont potentiellement constructibles en remontant l’existant. Dont près de la moitié pour du logement social, qui représente actuellement 14 % de l’offre locale, encore loin des 25 % requis par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU).

Au total, l’entreprise spécialisée Upfactor a identifié 5.000 bâtiments « réglementairement surélevables », soit « 61.600 logements potentiels à créer » mais a revu ce chiffre à la baisse pour coller à plusieurs critères. Que les immeubles concernés, « proches des transports en commun », présentent des « déperditions thermiques importantes ». Et que les projets retenus, qui bénéficieraient ainsi de travaux d’isolation, puissent offrir au moins 400 m2 de plus tout en assurant une « bonne intégration urbaine ». C’est-à-dire sans dépasser un ou deux étages supplémentaires.

Pour la rénovation énergétique des bâtiments

Selon la synthèse présentée par Upfactor, dans le détail, 179 bâtiments appartenant à des bailleurs sociaux pourraient gagner 2.000 nouveaux logements et 79 établissements recevant du public (ERP) seraient également susceptibles d’en accueillir 2.000 de plus.

Sur les 255 copropriétés aussi identifiées, Upfactor projette 3.750 autres appartements supplémentaires. Autant de constructions qui permettraient, in fine, de financer les 260 millions d’euros qui devraient être investis pour la rénovation énergétique de ces bâtiments-là. Dans ce parc privé, « ce n’est pas imposé, c’est du possible », a précisé le maire (Horizons) Christian Estrosi. Mais, pour le public, des discussions sont déjà lancées avec les bailleurs et un projet pilote devrait même être présenté début 2024.

Une « incompréhensible tolérance de la part de l’Etat » sur le logement social

« L’ensemble des leviers à disposition sont mobilisés pour maintenir une dynamique de production de logements abordables pour tous », appuie la collectivité, le maire précisant que « le taux de logement social était passé de 11 % en 2008 à près de 14 % en 2022 ». Loin d’être suffisant au regard de la loi SRU (qui impose donc un minimum de 25 %) et pourtant Nice a fait l’objet « d’une ''incompréhensible tolérance'' de la part de l’Etat », a récemment dénoncé la Fondation abbé Pierre.

La justice cherche d’ailleurs à savoir pourquoi la ville a régulièrement échappé aux amendes prévues par les textes. Le Parquet national financier enquête depuis 2022 sur des soupçons de « concussion et toutes infractions connexes relatives aux conséquences financières du non-respect de la loi SRU ».

La collectivité avance de son côté qu’elle a « réussi à ne plus payer de pénalités, de 2010 à 2021, notamment grâce aux efforts de production de logement social soutenu par les investissements annuels ». Elle précise qu’elle a versé 400.000 euros en 2021 et 1,8 million d’euros en 2022, « au regard des opérations de 2020 ralenties par la Covid ». Et assure également que « la pénalité 2023 a été neutralisée grâce aux aides versées aux bailleurs sociaux de 6 millions d’euros en 2021 et aux moins-values foncières ».

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