Mal-logement : Quel est le bilan de l'encadrement des loyers en France ?

LOGEMENT Dans son rapport sur le mal-logement paru ce mardi soir, la Fondation Abbé-Pierre propose de généraliser cette mesure de plafonnement à toutes les zones tendues

Léa Ménard
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Un trousseau de clés.
Un trousseau de clés. — Maria Ziegler via Unsplash
  • La Fondation Abbé-Pierre souhaite que l’encadrement des loyers soit élargi à toutes les zones tendues.
  • Elle considère qu’il est « urgent d’agir car les locataires du parc privé sont les principaux perdants de la hausse des prix de l’immobilier ».
  • Une discussion avec le président de la République est organisée ce mercredi, à l'occasion de la parution du rapport annuel sur l’état du mal-logement de la Fondation Abbé-Pierre.

Paris, Nice, Lyon, Bordeaux, Marseille… Toutes figurent parmi la liste des villes aux loyers les plus chers de France. Pour permettre au plus grand nombre d’avoir un toit au-dessus de la tête, la Fondation Abbé-Pierre est favorable à ce que   l'encadrement des loyers soit appliqué dans plus de communes.

Dans son dernier rapport sur le mal-logement dévoilé ce mardi, celle-ci estime qu’il est « urgent d’agir car les locataires du parc privé sont les principaux perdants de la hausse des prix de l’immobilier (taux d’effort excessifs, risques d’impayés et d’expulsion) ». Son délégué général, Christophe Robert recevra   Emmanuel Macron lors d’un échange public à l’occasion de la présentation de ce travail ce mercredi. Il sera principalement centré sur le bilan du quinquennat « et les perspectives tracées », a précisé   l'Elysée à 20 Minutes.

La Fondation appelle également les candidats à la présidentielle à s’emparer des problématiques liées au mal-logement. A gauche,   Christiane Taubira s’est d’ores et déjà prononcée en faveur d’un « encadrement généralisé en matière de loyers », tout comme Anne Hidalgo.

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

Il interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à un certain montant et s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue. Il s’agit des « zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements », précise l’Agence nationale pour l’information sur le logement (  Anil). L’objectif est à la fois de plafonner le montant initial des loyers, mais également de limiter son augmentation entre deux locations.

Dans quels logements et agglomérations s’applique-t-il ?

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Les logements de fonction et les résidences secondaires ne sont pas concernés.

Après l’annulation en justice de l’encadrement à Paris et Lille, la  loi Elan en 2018 a rendu sa mise en œuvre optionnelle et expérimentale, rappelle le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre. Ce qui n’a pas empêché à ce dispositif d’être étendu en 2021, à plusieurs villes de  Seine-Saint-Denis, respectivement regroupées dans les deux établissements publics : Plaine Commune et Est Ensemble. C’est également le cas à Lyon. Bordeaux et Montpellier devraient connaître le même sort courant 2022.

Si officiellement, la ministre du Logement , Emmanuelle Wargon encourage les collectivités à s’en saisir, dans les faits, tout n’est pas si simple, tempère la Fondation Abbé-Pierre. « Le gouvernement, en se basant sur les critères très flous issus de la loi Elan, a refusé l’encadrement aux agglomérations de  Grenoble et Grand-Orly Seine Bièvre, au prétexte que les prix des loyers y seraient relativement stables. »

Quels sont les recours possibles en cas de loyer trop cher ?

En cas de litiges sur le montant de leur loyer, les locataires doivent saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou éventuellement les tribunaux. « Entre ceux qui ne sont même pas au courant de la mesure et ceux qui ont galéré pour se loger, il est très rare qu’un locataire entreprenne une procédure », expliquait à l’AFP Bertrand Pallatin, directeur d’une agence immobilière Guy-Hoquet dans le XVIe arrondissement de Paris.

En cas de non-respect du loyer maximum autorisé, la loi  Élan prévoit que le bailleur soit obligé de mettre le contrat en conformité et de rembourser les trop-perçus éventuels au locataire. Dans le cas d’une mise en demeure infructueuse, l’amende encourue peut atteindre jusqu’à 5.000 € (15.000 € pour une personne morale).

Y a-t-il des contrôles et quid des amendes ?

Depuis 2019, seulement 10 amendes administratives ont été dressées par la préfecture d’Ile-de-France. Selon l’Observatoire de l’encadrement des loyers de la Fondation Abbé-Pierre,  35 % des petites annonces à Paris dépassent les plafonds, d’un montant moyen de 196 euros/mois. « Cette impunité n’incite clairement pas les bailleurs à se conformer à la loi, ni les locataires lésés à s’en saisir », commente l’organisation reconnue d’utilité publique.

Dans le cadre du projet de loi « décentralisation » dite « 3DS », les députés ont donné aux collectivités locales la possibilité de sanctionner elles-mêmes les bailleurs qui font fi de l’encadrement des loyers. De son côté, Manuel Domergue, directeur des études à la Fondation Abbé-Pierre, insiste sur la nécessité d’avoir des agents de l’état en charge des contrôles. « Il faut arrêter de baser ça uniquement sur l’initiative du locataire. Il faut que toutes les institutions – par exemple la  Caisse des allocations familiales (Caf) – qui ont connaissance de baux dépassant les limites puissent se tourner vers le bailleur. »

Quels sont les impacts sur les prix du marché locatif ?

Au total, plus d’un loyer parisien sur quatre était en dépassement en 2020 malgré la loi réintroduite en 2019, souligne l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (  Olap). A 28 %, la part des dépassements lors des emménagements est légèrement supérieure à celle de la période 2015-2017 (26 % en 2015, 23 % en 2016 et 21 % en 2017) et le dépassement moyen (168 €) se situe au niveau de celui constaté en 2016. Selon des professionnels de l’immobilier interrogés par l’AFP, la loi permet une « certaine régulation du marché ». L’Olap pointe également un « effet modérateur (…) indéniable, bien que modéré ».

La Fondation Abbé-Pierre considère que l’application de l’encadrement a « fait ses preuves ». Néanmoins, selon elle, il souffre de nombreuses lacunes. « Il concerne trop peu de villes, est trop timoré dans les zones très tendues et il est insuffisamment connu et approprié, laissant les propriétaires et professionnels récalcitrants le bafouer sans risque. Pour accroître l’extension de l’encadrement, il faut en revenir au périmètre initial de la loi Alur, qui concernait les  28 agglomérations tendues. » Le projet de loi « 3DS » prévoit actuellement une  prolongation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers jusqu’en 2026. Il augure aussi la réouverture des dépôts de ­candidatures pour d’autres communes. Le club des villes aux loyers encadrés pourrait à l’avenir de nouveau s’agrandir.