Immobilier sur la côte Atlantique : De Biarritz à Brest, comment le Covid-19 accentue la hausse des prix

AVEC VUE SUR MER Les prix s’enflamment notamment sur la côte basque, avec des budgets moyens qui dépassent désormais les 700.000 euros pour acquérir une maison individuelle

Mickaël Bosredon
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La ville de Biarritz
La ville de Biarritz — Markus Schreiber/AP/SIPA
  • La crise du Covid-19 est venue amplifier le phénomène de hausse des prix de l’immobilier sur certains spots déjà très prisés, comme à Biarritz.
  • Des cadres supérieurs pouvant télétravailler n’hésitent plus à venir installer leur résidence principale sur la façade atlantique.
  • La hausse des prix est également soutenue depuis le début de la crise en Loire-Atlantique et en Bretagne, même si les prix y restent plus accessibles.

La côte Atlantique a le vent en poupe, titre la dernière étude du groupe Se Loger, concernant la flambée des prix sur la façade Atlantique. La cote d’alerte est même atteinte à certains endroits.

Bien entendu, que ce soit à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques) ou La Baule (Loire-Atlantique), les prix étaient déjà très élevés avant la pandémie, et le phénomène de spéculation immobilière n’y est pas nouveau. Mais il semble bien que la crise du Covid-19 est venue amplifier le phénomène sur certains spots déjà très prisés.

Une enveloppe de plus de 400.000 euros en moyenne pour se loger à Biarritz

Prenez Biarritz, une des perles de la côte basque, le prix moyen d’un bien y atteint désormais 433.287 euros, selon les estimations de Se Loger, soit une hausse de 4 % entre le premier semestre 2020 et le premier semestre 2021, et de… 14 % par rapport au début de l’année 2019, c’est-à-dire avant le début de l'épidémie. A quelques kilomètres de là, Bayonne a connu une hausse de 10 % en un an.

« Dans le détail, poursuit l’étude, l’enveloppe à consacrer pour un appartement à Biarritz est désormais de 393.362 euros (+13 % sur un an) et de 742.456 euros pour une maison individuelle, soit… + 26 % entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2021 ! »

Tensions sociales

Dans une autre étude, le groupe d’immobilier Barnes pointe un marché au dynamisme « insolent » sur l’ensemble de la côte basque, avec une hausse de 17 % entre juillet 2020 et juillet 2021. A Guéthary par exemple, village de 1.300 habitants, les prix atteignent désormais 7.400 euros du m2.

Philippe Thomine Desmazures, directeur associé de Barnes Côte Basque, alerte sur « l’asymétrie entre une demande toujours plus conséquente et la forte diminution de l’offre, ce qui génère certaines tensions sociales, notamment contre les Parisiens, devenus comme les agences immobilières les boucs émissaires de la situation. » Au printemps dernier, des inscriptions « Le Pays basque n’est pas à vendre » avaient fleuri sur les devantures de certaines agences immobilières de la côte.

« Une population de cadres supérieurs qui peut faire du télétravail »

Interrogée par 20 Minutes, Maud Cascino, adjointe à l’urbanisme, au logement et à l’habitat à la mairie, rappelle que « Biarritz a toujours eu un prix de l’immobilier très haut » mais confirme que « cela s’accélère depuis la crise du Covid, on voit beaucoup de gens de la région parisienne, et d’autres grandes villes, qui viennent s’installer ici ».

« Il s’agit plutôt d’une population de cadres supérieurs qui peut faire du télétravail, et qui vient établir sa résidence principale sur la côte basque, poursuit l’élue. Et ces gens sont capables de mettre un prix fou, puisqu’on arrive maintenant à plus de 10.000 euros le mètre carré dans certains quartiers, notamment Bibi Beaurivage et Les Halles, même si la flambée touche désormais tous les quartiers. »

Seulement 11 % de logements sociaux

La rareté du foncier accentue par ailleurs le phénomène. Si la municipalité rappelle que la loi littoral « est une très bonne chose » elle souligne que celle-ci fait peser des contraintes sur la construction, au même titre que « le plan d’exposition au bruit en raison de la présence d’un aérodrome, et du site patrimoine remarquable. » En tout, environ 50 % du territoire de la ville serait ainsi inconstructible. « Malgré tout, il faut pouvoir loger les Biarrots, car il y a une véritable tension. Nos agents à la mairie sont obligés de partir à Tarnos (Landes), voire plus loin encore, c’est pourquoi nous allons construire, notamment sur Aguiléra, » assure l’adjointe.

La ville ne propose aujourd’hui que 11 % de logements sociaux, très loin des 25 % imposés par la loi SRU. « Notre but est de faire progresser cette part, mais on n’atteindra jamais ces 25 % du fait du retard qui a été pris et des contraintes. »

La difficile lutte contre le phénomène Airbnb

Le phénomène Airbnb est venu enfoncer le clou, sachant que la ville « attire énormément de monde en période de vacances, encore plus depuis le début de la crise ». « On a beaucoup de gens qui viennent faire de l’investissement, cela obère complètement le marché » déplore l’élue. Un arrêté pris par l’agglomération limite désormais les propriétaires « à un seul logement en location saisonnière » mais il est facilement contourné, puisque les SCI ne sont pas concernées. « Nous voulons faire évoluer ce dispositif, et dès l’année prochaine nous souhaitons aussi instaurer la compensation, c’est-à-dire que pour chaque logement Airbnb, le propriétaire devra mettre sur le marché un logement en location classique. » L’élue évalue à environ 3.000 le nombre de logements uniquement consacrés à la location saisonnière à Biarritz.

Seule bonne nouvelle : les droits de mutation que perçoit la ville [soit 1,2 % du montant d’une transaction immobilière] ne font mathématiquement qu’augmenter. Entre 2020 et 2021, ils ont progressé de 18 %, sachant que « 2020 était déjà une année record avec + 17 %. »

Flambée aussi sur la côte bretonne, qui reste toutefois plus abordable

Plus au nord, à La Rochelle (Charente-Maritime), les prix ont aussi progressé depuis le début de la pandémie, avec + 6 % entre le 1er semestre 2020 et celui de 2021, et + 18 % par rapport au début d’année 2019. Le prix moyen d’un appartement frôlait les 285.000 euros à la fin du premier semestre, tandis que pour une maison, l’enveloppe atteint 378.000 euros.

A La Baule (Loire-Atlantique), les prix ont augmenté de 14 % entre le premier semestre 2019 et celui de 2021, tandis qu’ils ont progressé de 6,6 % à Saint-Nazaire (Loire-Atlantique), et de 11,4 % à Brest (Finistère) en un an. « Avec des Français plus que jamais en recherche de grands espaces à proximité des grandes villes, le marché immobilier du littoral breton tire son épingle du jeu » confirme une étude de Meilleurs Agents. « Malgré une forte augmentation des prix de l’immobilier (+7,2 % en un an et +13,5 % en deux ans), les côtes bretonnes restent le littoral français le plus abordable. »

Même si les prix y restent effectivement plus raisonnables que sur la côte basque, cela commence à chauffer sérieusement dans certaines stations. « Pour la deuxième année consécutive, avec un prix moyen de 5.179 euros du m2, la Trinité-sur-Mer (Morbihan) est la station balnéaire la plus chère de la région devant Carnac (Morbihan, 4.605 €/m²) et Dinard (Ille-et-Vilaine, 4.580 €/m²)» pointe notamment Meilleurs Agents.