Loi Elan: Acheter son logement social, est-ce toujours un bon plan?

LOGEMENT Le projet de loi Élan (Evolution du logement et aménagement numérique) qui sera présenté en Conseil des ministres ce mercredi, prévoit d’encourager les ventes de HLM…

Delphine Bancaud

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Un immeuble social.
Un immeuble social. — Pixabay/Hans
  • Le gouvernement souhaite quintupler les ventes annuelles de logements sociaux.
  • Acheter son logement social est a priori une bonne affaire, car ils sont proposés à des prix inférieurs à ceux du marché.
  • Mais certains acquéreurs se retrouvent en difficultés car ils n’ont pas su bien évaluer leurs capacités financières.
  • Et la qualité du bâtit peut s’avérer décevante.

Accéder à la propriété : un rêve encore inaccessible pour beaucoup de locataires de logements sociaux. Mais cela pourrait bientôt changer, avec le projet de loi Élan (Evolution du logement et aménagement numérique) qui sera présenté en Conseil des ministres ce mercredi.

Car ce dernier doit faciliter la vente de logements sociaux, avec l’objectif de 40.000 ventes par an. « Notre intention est double : d’abord, permettre aux bailleurs sociaux de construire davantage. Or, un logement vendu permettra de financer la construction de deux à trois logements nouveaux. Par ailleurs, nous voulons favoriser l’accession à la propriété car le logement social doit pouvoir être un tremplin », explique à 20 Minutes, le ministère de la Cohésion des territoires. Acheter son logement social est déjà possible aujourd’hui pour certains locataires. « Mais c’est assez rare, car seulement 7.000 à 8.000 ventes sont effectuées chaque année », explique le ministère. Si la loi passe, les procédures pour les  bailleurs sociaux désireux de mettre certains de leurs biens en vente seront donc allégées.

Un logement vendu en dessous du prix du marché

« Cela peut être une aubaine pour un locataire car les logements sociaux sont vendus à des prix inférieurs au marché. D’autant qu’une fois la vente décidée, le bailleur va vouloir céder ses appartements le plus vite possible et pour ce faire, va rendre ses prix accessibles », explique Jean-Claude Driant, professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris et spécialiste des politiques du logement. Un logement social est ainsi vendu à son locataire avec une décote d’environ 30 % par rapport à sa valeur estimée. « Ces opportunités vont notamment intéresser les ménages des classes moyennes », estime Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé-Pierre. De plus, le locataire peut avoir accès sous conditions au prêt à taux zéro, le prêt action logement, ou encore utiliser son PEL… pour financer son emprunt.

« Les logements sociaux de différentes catégories sont susceptibles d’être mis en vente : les Plai, les Plus, les PLS et les PLI », indique Jean-Claude Driant. Mais attention : ce ne sont pas les logements les plus récents qui seront mis en vente, mais ceux acquis ou construits depuis plus de 10 ans par un bailleur social. « Les bailleurs ont en effet intérêt de mettre en vente des immeubles dont la construction a été amortie », explique Jean-Claude Driant. Mais l’avantage pour les locataires, c’est qu’ils achètent en parfaite connaissance de cause, car ils connaissent les atouts et les faiblesses du logement.

Les cas où cela peut être une mauvaise affaire

Mais devenir propriétaire de son logement social peut aussi être risqué, comme le souligne Eddie Jacquemart, président de la Confédération nationale du logement. « Les locataires du parc social sont souvent fragiles économiquement. Ils ne sont pas toujours en capacité d’acheter et ne s’en rendent pas forcément compte. Lorsque l’on a des revenus de 1.200 euros et que l’on a un taux d’endettement de 30 %, le moindre imprévu financier peut mettre dans la panade », souligne-t-il. « Il ne faut pas que les objectifs gouvernementaux en matière de vente de logements sociaux poussent les ménages à s’endetter inconsidérément », renchérit Christophe Robert.

En devenant propriétaire, des ennuis nouveaux peuvent aussi surgir. Comme des charges de copropriété excessives pour le nouveau maître des lieux. Car même si le bailleur est censé transmettre à l’acheteur le montant des charges locatives des deux dernières années (et des charges de copropriété si elles existent) et les travaux effectués dans les 5 dernières années, il faut passer toutes ces informations au crible, si possible avec l’aide d’un spécialiste de l’immobilier, conseille Jean-Claude Driant. : « Avant tout achat, il faut vérifier que les bailleurs ont réalisé certains travaux en amont pour minorer les charges une fois les appartements vendus », insiste-t-il. Un avis partagé par Eddie Jacquemart « Certains bailleurs peuvent avoir tendance à vendre uniquement leur parc usé et mal entretenu, situé dans des zones peu attractives. Ce qui rendra la revente du logement très difficile », ajoute-t-il.

    Avant de signer, il faut aussi savoir que la revente du logement ne sera pas possible avant 5 ans. « Une personne qui sera mutée à 200 kilomètres pourra au mieux louer son appartement dans ce laps de temps », indique Eddie Jacquemart. Autant de points à étudier avant de se lancer tête baissée…