Logement: Quels sont les litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires?

HABITAT Les troubles de jouissance et la non-restitution du dépôt de garanties arrivent en tête des conflits entre les locataires et leurs bailleurs…

L.C.
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Les points à vérifier avant d'acheter un logement
Les points à vérifier avant d'acheter un logement — 20 minutes - Magazine

Insalubrité, humidité, fuites d’eau… Ces désagréments qui pourrissent parfois la vie des résidents sont en tête des litiges les plus fréquents entre propriétaires et locataires selon le baromètre annuel de la Confédération du logement publié jeudi. La non-restitution du dépôt de garanties arrive en deuxième position des conflits.

 

Insalubrité, humidité ou fuites

Cette association de consommateurs a compilé toutes les plaintes de locataires qu’elle a enregistrées en 2014, et les troubles de jouissance sont le motif le plus couramment évoqué (environ 13 % des demandes, en hausse de 3,79 %). Cette appellation regroupe divers désagréments liés à l’insalubrité du logement, l’humidité, mais aussi la présence d’amiante ou autres substances néfastes, d’insectes ou de nuisibles.

En 2013, les troubles de jouissance étaient le deuxième motif de conflit le plus fréquent. Pour la CGL, cette évolution reflète un « manque de volonté des bailleurs à effectuer même les travaux les plus simples de mise en conformité d’un logement, certainement dans un souci d’économie », dans une conjoncture qui « n’incite pas à la dépense d’argent, même pour le confort de base du locataire ».

Que faire si vous êtes dans ce cas ? « Si le bailleur traîne à effectuer les réparations nécessaires pour rendre le logement conforme, cela peut devenir très problématique pour le locataire qui ne peut réaliser les travaux puis se faire rembourser », souligne David Rodrigues, juriste logement à la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie). Si le propriétaire refuse d’effectuer les travaux, il faut alors lui faire parvenir une mise en demeure avant de saisir le juge.

Non-restitution du dépôt de garanties

Pour la première fois depuis la création du baromètre de la CGL en 2009, le dépôt de garanties n’est plus la première cause de discorde. Il arrive en deuxième position et fait l’objet de 12 % des plaintes (-4,45 % par rapport à 2013). Dans 95 % des cas, le bailleur prétexte « des réparations ou des travaux à effectuer après le départ du locataire » pour ne pas lui restituer la somme versée à titre de garantie, déplore la CGL.

Que faire si vous êtes dans ce cas ? « Il y a beaucoup d’abus, souligne David Rodrigues à la CLCV. Le bailleur ne peut imputer au locataire que de menus raccords (tapisserie, peinture, moquette…), mais il ne peut en aucun lui facturer la réfection d’une pièce entière ni des travaux liés à la vétusté du logement ». L’association recommande donc aux locataires d’être vigilants lors de l’état des lieux d’entrée, qui doit être « le plus précis possible », puis de celui de sortie.

Le type de document fourni par le bailleur pour justifier la ponction de tout ou partie du dépôt de garanties peut également mettre la puce à l’oreille. « Il faut un devis effectué par un professionnel, avec ses coordonnées et le détail des travaux, et pas un bordereau ou une facture forfaitaire de type « rebouchage de trous : 50 euros ». Méfiez-vous si le devis est fait par une société juridiquement liée à votre bailleur ou à votre agence immobilière », conseille également le juriste. En cas de contestation, le locataire peut se rapprocher de la commission départementale de conciliation pour un règlement à l’amiable.

Quid des charges locatives ?

Sur la troisième marche du podium des litiges entre locataire et propriétaire, les charges locatives. Selon la CGL, la plupart des plaintes concernent les régularisations de charges sur les cinq ou trois dernières années, « une pratique parfaitement légale mais peu connue des locataires qui sont alors redevables au bailleur d’une somme souvent importante ».

Que faire si vous êtes dans ce cas ? Le locataire a le droit de contester si le montant de la régularisation est trop élevé par rapport aux provisions fixées par le bailleur. « Les charges sont parfois sous-évaluées dans les provisions pour rendre le logement plus attractif. Si la régularisation est de plus de 30 %, il est possible pour le locataire de réclamer des indemnités », précise David Rodrigues. Mais pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut se manifester annuellement auprès de son bailleur par lettre recommandée afin de vérifier si les charges ont bien été régularisées.