Rennes: Les futurs acquéreurs confrontés à une pénurie de logements dans le centre-ville

IMMOBILIER La forte demande et le manque d'offres font de l’achat de logement un parcours du combattant

Manuel Pavard
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Illustration d'un programme immobilier, ici la ZAC Saint-Hélier, à Rennes.
Illustration d'un programme immobilier, ici la ZAC Saint-Hélier, à Rennes. — C. Allain / 20 Minutes
  • Entre l'explosion de la demande et la pénurie de logements, le marché immobilier rennais devient de plus en plus tendu pour les futurs acquéreurs.
  • Plus que la LGV, les agences immobilières mettent en avant la baisse des taux d'intérêt et l'attractivité de Rennes.
  • Dans le neuf comme dans l'ancien, le prix du m² est en hausse quasi continue à Rennes ces dernières années.

« Il faut être hyper réactif, si tu n’es pas le premier ou deuxième à faire la visite, ça te passe sous le nez ! » Aurélien sait de quoi il parle. En se mettant en quête d’un appartement à acheter en février dernier, le commercial de 32 ans pensait trouver rapidement chaussure à son pied avec un budget de 162.000 euros et son CDI fraîchement signé. Mais le néo-Rennais va vite déchanter.

« Au début, je cherchais tout seul sur Le Bon Coin mais j’étais à côté de la plaque, reconnaît-il. Pour des T2 ou T3 en centre-ville ou dans les quartiers proches, soit c’était trop cher, soit il y avait pas mal de travaux. Et dès qu’un appart était à un bon prix et pas trop mal placé, on me disait qu’il y avait déjà eu quatre ou cinq rendez-vous avant moi. »

Une pénurie touchant tous les types de biens

Aurélien décide alors de recourir à un agent immobilier. « Il m’a expliqué qu’un appartement était souvent vendu en une seule visite, raconte le jeune commercial. Selon lui, si une offre intéressante arrivait, il fallait presque quitter son poste pour aller voir le bien sur le champ. » Les agents immobiliers le confirment, Rennes est en effet confrontée à une pénurie de logements touchant tous les types de biens, du studio à la maison en passant par le T3, dans le neuf comme dans l’ancien.

Illustration du centre historique de Rennes et ses maisons à pans d bois.
Illustration du centre historique de Rennes et ses maisons à pans d bois. - C. Allain / 20 Minutes

Un déficit « plus sensible dans le centre et péri-centre de Rennes, mais moins sur les quartiers extérieurs comme la Poterie, le Blosne ou Villejean », précise Jean-Yves Pincemin, directeur des cinq agences Nestenn de l’agglomération rennaise. « Ça fait 29 ans que je fais ce métier, je n’avais jamais vu les stocks diminuer à ce point », s’exclame-t-il.

« Quand on rentre un bien, on le vend fréquemment dans la journée »

Gérant de l’agence Laforêt Immobilier, Dominique Beyaert constate également ce décalage entre l’offre et la demande, datant la bascule à l’automne 2017. À l’époque, se souvient-il, « on avait encore 80 mandats de vente, ensuite ça a fondu progressivement. Aujourd’hui, quand on a 15 ou 20 mandats, c’est le Pérou ! »

Lui aussi y va de ses anecdotes sur le sujet : « Quand on rentre un bien, on le vend fréquemment dans la journée. La semaine dernière, on a mis une offre à 16h20, le lendemain matin tout était bouclé ! » Une situation qui déclenche une véritable course entre acquéreurs potentiels. « Lorsque je planifie des visites, bien souvent c’est le premier qui achète et je dois annuler la dizaine de visites prévues ensuite », souligne Dominique Beyaert.

Les taux d’intérêt très bas plutôt que l’arrivée de la LGV

Si les professionnels du secteur comme leurs clients s’accordent sur le constat, les avis diffèrent en revanche sur les causes. Beaucoup ont notamment pointé l’arrivée de la LGV, qui met Rennes à 1h30 de Paris depuis juillet 2017. L’arrivée de familles franciliennes aurait ainsi « boosté » les prix de l’immobilier et réduit le nombre de logements accessibles aux Rennais. Une thèse qui laisse un peu sceptiques les deux agents immobiliers précités, lesquels jugent le phénomène marginal.

Pour Jean-Yves Pincemin, la « raison essentielle » à cette explosion de la demande, ce sont « les taux d’intérêt très bas qui ont diminué jusqu’à 1,3 ou 1,4 % ». Conséquence : « aujourd’hui, un jeune couple en CDI gagnant 3000 euros à deux peut emprunter près de 200.000 euros », indique-t-il. Avec un petit apport personnel, nombre de jeunes aux revenus plutôt modestes peuvent désormais devenir propriétaires. Or, rappelle le directeur de Nestenn, « ce sont souvent des primo-accédants qui n’ont donc rien remis en circulation sur le marché ».

Le prix du m² en hausse constante

Dominique Beyaert évoque quant à lui l’attractivité de la capitale bretonne : « Rennes est toujours bien placée dans les classements des villes où il fait bon vivre, où il faut investir. Du coup, pas mal de gens font de l’investissement locatif, notamment des parents qui achètent un appartement pour y loger leurs enfants étudiants, avant de le louer. »

Logiquement, cette situation a pour corollaire une augmentation constante des prix de l’immobilier au cours des derniers mois. Selon le dernier baromètre du site MeilleursAgents, le prix moyen du m² à Rennes est estimé à 2925 euros, en hausse de 8,1 % sur un an. Mais là encore, on observe une forte disparité selon les quartiers.

« Être prêt à faire une offre tout de suite »

« Dans la Zup Sud, les prix ont plutôt tendance à baisser mais à Saint-Hélier, ça a carrément grimpé », illustre Dominique Beyaert, soulignant les « 15 à 16 % de hausse sur les trois ou quatre dernières années dans les secteurs proches du centre-ville ». Une tendance qui devrait finir par « s’inverser », d’après Jean-Yves Pincemin. Pour ce dernier, le problème ne vient pas des constructions de logements, qui lui semblent « suffisantes », mais « des gens qui veulent tous s’entasser dans le centre-ville ».

De son côté, Aurélien a fini par trouver son bonheur fin avril, après un parcours du combattant de plusieurs semaines : un T3 de 63 m² dans le quartier Sainte-Thérèse, à 132.000 euros. « Un prix très correct », estime-t-il, malgré quelques travaux à effectuer. Aux futurs acquéreurs, il conseille d’être « en veille quotidienne » et d’arriver aux visites avec tous ses documents et attestations bancaires, afin d’être « prêt à faire une offre tout de suite et à signer le compromis de vente ».