Energie renouvelable : L’impact des éoliennes sur les prix de l’immobilier est quasi nul, selon l’Ademe

TRANSITION ENERGETIQUE C’est un argument souvent avancé par les anti-éoliens : l’implantation d’un parc réduirait drastiquement la valeur des biens immobiliers alentours. Une étude de l’Ademe publiée ce mercredi tend à montrer le contraire

Fabrice Pouliquen
Des éoliennes, ici près d'un village de la Sarthe. (illustration)
Des éoliennes, ici près d'un village de la Sarthe. (illustration) — GILE Michel/SIPA
  • Parmi les arguments souvent pointés par les anti-éoliens pour stopper net le développement de cette énergie renouvelable, il y a celui de la dépréciation de la valeur des biens immobiliers qui se retrouvent à proximité des parcs.
  • Une étude de l’Ademe publiée ce mercredi contredit cette idée. Elle conclut à une absence d’impact statistiquement détectable de l’implantation de parcs éoliens sur le prix des transactions immobilières des maisons situées à plus de 5 km.
  • En deçà, l’impact est réel mais faible, avec un impact moyen estimé à moins de 1,5 % par m². Bien loin des hypothèses de – 20 à – 25 % souvent évoquées.

Rien de pire qu’un parc éolien pour dévaluer le prix de votre maison ? En 2021, la France comptait  8.000 éoliennes terrestres réparties dans 1.380 parcs, dans l’Hexagone et en outre-mer. Avec l’impact sur les paysages ou les craintes sur la santé, la question de la dépréciation des biens immobiliers à proximité est l’un des principaux arguments des opposants pour justifier leur demande de moratoire.

La Fédération environnement durable, qui regroupe 1.300 associations et collectifs opposés à des projets éoliens en France, s’était penchée sur ces dévalorisations immobilières dans une étude de 2019. Elle s’appuyait notamment sur des témoignages d’agences immobilières, d’experts immobiliers, notaires évaluant la dépréciation financière potentielle ou réelle liée à l’installation d’éoliennes dans leurs secteurs. Bien souvent, les pertes de valeurs étaient évaluées à au minimum 20 %, parfois bien plus.

Aucun impact au-delà de 5 km, faible en deçà ?

Une étude ​de  l’Agence de l’environnement et de la maîtrise des énergies (Ademe) apporte un tout autre regard ce mercredi. Elle a consisté à reprendre les données statistiques de ventes de maisons individuelles entre 2015 et 2020 sur l’ensemble de la France métropolitaine – soit 1,5 million de transactions –, et à les croiser avec les données de localisation et les dates d’implantation des parcs éoliens sur la même période. Cette première analyse – qualitative – a été complétée par une seconde – qualitative – consistant à comparer deux territoires avec des caractéristiques proches (caractère rural, niveau de vie des habitants, proximité d’un site touristique…), le premier avec des éoliennes installées, le second non.

Cette méthode permet d’extraire le signal « proximité de l’éolien » de toutes les autres variables pouvant influer sur les prix de l’immobilier, argue l’Ademe. Résultat ? L’étude conclut à une absence d’impact statistiquement détectable de l’implantation de parcs éoliens sur le prix des transactions immobilières des maisons situées à plus de cinq kilomètres d’un parc éolien. En deçà, l’impact est réel mais faible, observe l’Ademe. De – 1,5 % par m² , estime l’étude. Loin donc de l’hypothèse d’une dévaluation systématique de 20 à 25 % souvent avancée. « Cet impact de -1,5 % par m² est du même ordre que celui d’autres infrastructures industrielles essentielles comme les antennes téléphoniques, les centrales thermiques, les décharges les lignes haute tension… », précise Bénédicte Genthon. « L’étude permet aussi de démontrer que, statistiquement, les biens situés à proximité des parcs restent des actifs liquides, poursuit-elle. On ne voit pas de tendance monotone qui montrerait que les biens deviennent invendables lorsqu’un parc éolien s’installe. »



L’éolien peu évoqué dans les facteurs de dépréciation ?

L’Ademe rappelle alors que les résultats de cette étude sont cohérents vis-à-vis avec d’autres études similaires, nationales et internationales, recensées par l’agence. Il y aurait tout de même des exceptions. « Il reste possible que pour des cas très spécifiques (et très peu nombreux), l’implantation d’un parc éolien ait un impact significatif sur le prix et la facilité à vendre », écrivent les auteurs de l’étude, qui s’appuient sur des interviews réalisées auprès d’un agent immobilier spécialisé dans les biens premiums, un représentant d’hébergement de plein air et des propriétaires de châteaux. Ce peut être le cas pour un bien d’exception (château, manoir, demeure de luxe) ou très proche des éoliennes (de l’ordre de 500 à 1.000 m). Les interviewés évoquent alors des dépréciations des biens pouvant aller de - 5 à – 20 %. « Mais ces estimations sont issues d’expériences individuelles qui n’ont pas été corroborées par des éléments quantitatifs, précise l’étude. Et ils ne s’appliquent qu’à une fraction des biens d’un marché dont le volume est lui-même très faible. »

Enfin, l’Ademe a complété son étude par une enquête de terrain réalisée dans vingt communes de quatre régions (Hauts-de-France, Normandie, Bretagne, Occitanie), toutes à moins de 5 kilomètres d’éoliennes. Cent vingt-quatre riverains y ont été interrogés. Seulement 3 % citaient la présence de ces installations comme un facteur de dévalorisation de leur bien, selon l’étude.