Grand Paris : Saint-Denis, Evry, Aubervilliers… Les villes franciliennes où il faut investir dans le locatif

IMMOBILIER Paris devenu inaccessible, 20 Minutes vous présente les villes étudiantes où l’investissement à court et long terme est le plus rentable

Romarik Le Dourneuf
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La ville de Saint-Denis (93) a la cote sur le marché de l'investissement locatif. (Mairie de Saint-Denis)
La ville de Saint-Denis (93) a la cote sur le marché de l'investissement locatif. (Mairie de Saint-Denis) — Ludovic MARIN / AFP
  • Masteos, agence de conseil en investissement, publie ce mercredi une étude sur les villes étudiantes franciliennes où il faut investir. En exclusivité, 20 Minutes vous la présente.
  • Les villes de Saint-Denis et d’Evry-Courcouronnes sont celles qui proposent des plus-values et une rentabilité les plus fortes.
  • Si les universités et le Grand Paris Express à venir font grimper les investissements, les biens sont de plus en plus rares en petite couronne.

Acheter à Paris est devenu un privilège réservé aux fortunés ou aux héritiers. Avec des prix qui dépassent, parfois allègrement, les 10.000 euros du m², beaucoup de potentiels investisseurs se tourne vers la petite, et même la grande couronne pour se lancer dans l’investissement locatif. Pour les y aider, Masteos, agence de conseil en investissement immobilier publie ce mercredi, en exclusivité pour 20 Minutes, une étude qui montre les 8 villes étudiantes où il faut investir.

« Avec l’arrivée du Grand Paris Express, beaucoup de villes qui bordent la capitale vont prendre de la valeur. Notamment celles qui accueillent beaucoup d’universités et écoles », explique Thierry Vignal, cofondateur de Masteos. Les étudiants cherchant en premier lieu un logement à proximité de leur établissement, la tension locative ne faiblit pas dans ces villes. D’où la bonne idée d’y investir à long terme. « La simple présence d’écoles permet aussi de pouvoir louer des logements de 80 m² avec les colocations », ajoute Thierry Vigneau.

La Seine-Saint-Denis a la cote

Mais avant de se jeter sur les logements à la vente, il faut d’abord faire un premier choix selon l’expert : « Il y a un arbitrage à réaliser pour l’acheteur entre le rendement et la plus-value. » Le taux de rendement, exprimé en pourcentage, est le ratio du loyer annuel que pourra en tirer le propriétaire, sur le prix du bien. Alors que la plus-value est la différence entre le prix d’achat et le potentiel prix supérieur à la vente. Si les deux sont possibles, le rendement est vu comme un investissement à plus long terme que la plus-value, qui, plus incertaine sur la durée, est calculée par l’étude sur cinq années.

La carte des villes du Grand Paris où il faut investir
La carte des villes du Grand Paris où il faut investir - Masteos

Ainsi, selon l’étude, au jeu de la plus-value, la ville la plus prometteuse est Saint-Denis (93). A ses 26 universités et écoles aux portes de Paris, la ville propose de nombreux projets urbains, comme des bureaux, des commerces et des centres de conférences, boostés par les futurs Jeux olympiques. Masteos prévoit une augmentation de 22,62 % de la valeur des logements d’ici à 2026. Un bien acquis 110.000 euros en 2021, en vaudra alors 136.000 euros dans cinq ans.

Grand Paris Express + Universités = Rentabilité

Elle est suivie de près par sa voisine Aubervilliers. Limitrophe de la capitale, elle sera bientôt desservie par le Grand Paris Express. Elle devrait proposer une plus-value de 21,82 % en 2026. La dernière ville sur le podium se situe dans le Val-de-Marne avec Ivry-sur-Seine qui devrait voir ses logements prendre 19,04 % en valeur.

Des places d’honneur sont réservées au secteur de La Défense-Courbevoie (92) et Créteil (94) avec des plus-values sur cinq ans estimées, respectivement, à 15,43 % et 14,04 %, toutes deux fournies en écoles et universités et bientôt bénéficiaire du Grand Paris Express.

Des biens de plus en plus rares

Pour les investisseurs qui recherchent la rentabilité, les yeux devraient se tourner vers Evry-Courcouronnes (91) selon Thierry Vignal : « La rentabilité y est de 7,75 %, comparée à la moyenne nationale qui est de 5,9 %, c’est stratosphérique. » Elle est suivie en deuxième position par… Saint-Denis, qui semble être décidément un bon coup, avec 6,29 % de rentabilité. En troisième position, Cergy-Pontoise est « un peu pendant d’Evry au nord-ouest de la capitale » selon l’expert. Grâce à la présence de l’Essec, notamment, la ville offre un taux de rentabilité de 6 %.

Si l’investissement dans ces villes paraît idyllique, Thierry Vignal calme certaines ardeurs : « Certaines villes très proches de Paris, comme Aubervilliers et Saint-Denis, les opportunités deviennent très rares en raison de la tension locative qui y sévit. » Au point que les acheteurs Franciliens et d’autant plus Parisiens regarderaient de plus en plus vers les villes de Province pour l’investissement locatif.