Paris : Acheter moitié prix un appartement sans le terrain, une idée d’avenir ?

Devenir propriétaire de son appartement, un rêve inaccessible pour de nombreux Parisiens ? Plus pour très longtemps. La ville de Paris s’apprête à mettre en vente des appartements neufs à moitié prix, environ 5.000 euros le mètre carré. Le secret de ce tarif imbattable : dissocier le terrain du bâti. En clair, l’acheteur acquiert les murs pour une durée de 99 ans, le terrain reste la propriété de la mairie. « L’idée c’est de renouer avec l’accession à la propriété pour les classes moyennes, ce qui est aujourd’hui impossible pour l’immense majorité des Parisiens », précise Ian Brossat, adjoint en charge des questions de logements à la mairie de Paris. La livraison des 500 premiers appartements familiaux – qui seront construits dans le 13e, le 14e, le 18e et le 20e arrondissement – est prévue pour 2022.

A l’instar de Paris, plusieurs municipalités – Rennes, Lille ou le Kremlin-Bicêtre en Ile-de-France – ont ainsi mis en vente quelques logements. « C’est une méthode inspirée du système anglo-saxon, indique Michel Platero, le président de la Fnaim Ile-de-France. En France, on est plus attaché à la propriété. » Concrètement, l’accession à ces logements est soumise à des conditions de revenu : 4.500 euros pour un couple avec un enfant ou 5.000 pour un couple avec deux enfants. Des plafonds qui pourraient être augmentés, précise la mairie. Les dossiers des candidats sont ensuite évalués par une commission inspirée du modèle de celle chargée de l’attribution des logements sociaux. De quoi favoriser la mixité sociale ? « Cela permet à des ménages d’accéder à la propriété mais le mètre carré reste néanmoins plus cher qu’à Bordeaux ! Ce qui limite la gentrification de Paris, ce sont les HLM », note Jean-Claude Driant, professeur de l’école d’urbanisme de Paris.

Un loyer foncier

Puisque les acquéreurs ne sont pas propriétaires de leur terrain, ils devront s’acquitter – en plus de leur crédit – d’un loyer mensuel d’environ 2 euros par mois et par m² pour le foncier : pour un appartement de 100 mètres carrés, il faudra ainsi payer de 200 euros chaque mois. « Ceux qui achèteront ces logements seront propriétaires de plein droit mais il y a évidemment quelques contraintes puisqu’il y a un investissement de la mairie », reconnaît Ian Brossat. S’ils peuvent faire des travaux chez eux, ces propriétaires ne pourront pas mettre en location leur bien, ni faire une plus-value en revendant leur appartement : il ne pourra être cédé qu’au prix d’achat (qui pourra être révisé en fonction de l’inflation). Quant au bail de 99 ans, si l’acquéreur n’a pas déménagé avant, il pourra transmettre le bien à ses héritiers… à condition que ces derniers remplissent les critères. Si c’est le cas, le nouveau propriétaire repartira sur un bail de 99 ans.

Les ménages verront-ils dans cet investissement la sécurité que représente d’ordinaire « la pierre » ? « Les acheteurs considèrent généralement un achat comme un moyen de faire une plus-value ou de transmettre », assure Thierry Delesalle, porte-parole de la chambre des notaires de Paris. Et de préciser : « Le point noir d’un tel système c’est que les propriétaires sont coincés dans ce type d’achat et ne peuvent pas aller sur le marché privé puisqu’ils ne font pas de plus-value. » Or, de nombreux primo-accédants voient leur premier achat comme une transition et envisagent souvent une revente quelques années plus tard pour acheter plus grand. « Il ne faut peut-être pas le considérer comme un produit à long terme mais plutôt comme un produit locatif : les propriétaires n’y restent pas très longtemps mais peuvent épargner lorsqu’ils y sont », interroge le professeur de l’école d’urbanisme de Paris.

Vers une baisse des prix de l’immobilier ?

Si les experts estiment que ces ventes viennent compléter l’offre parisienne, tous sont unanimes : un tel produit ne fera pas baisser les prix de l’immobilier à Paris où le m² dépasse désormais, en moyenne, les 10.000 euros. « Le problème, c’est la quantité, assure Michel Platero. Pour que cela joue réellement sur le marché parisien, il faudrait trouver de nombreux terrains. » Si à la mairie, on assure que les 500 logements qui s’apprêtent à être construits ne sont qu’un premier pas, le stock de terrains disponible à la construction reste relativement limité. « 500 appartements, ou même 1.000, c’est une goutte d’eau à l’échelle de Paris, assure Jean-Claude Driant, professeur de l’école d’urbanisme de Paris. Il en faudrait des milliers pour que cela ait un impact sur les prix. »