Le vrai du faux sur l'immobilier en Ile-de-France

LOGEMENT Une étude inédite des notaires franciliens publiée jeudi fait la lumière sur les clichés et vérités concernant l'évolution du marché de l'immobilier depuis vingt ans...

O. G. avec AFP

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Le marché immobilier de l'ancien s'est relativement bien tenu l'an dernier en France, grâce à un rebond du nombre de transactions au dernier trimestre, accompagné d'un léger recul des prix, selon les notaires.
Le marché immobilier de l'ancien s'est relativement bien tenu l'an dernier en France, grâce à un rebond du nombre de transactions au dernier trimestre, accompagné d'un léger recul des prix, selon les notaires. — Philippe Huguen AFP

Le marché de la pierre fascine et interroge. Boom et risque d’explosion d’une bulle immobilière, placements sûrs et drame de propriétaires trop endettés… Une étude inédite des notaires franciliens publiée jeudi revient sur les hoquets et crises de l’immobilier depuis 1996 en Ile-de-France, alors que les règles ont été refaçonnées par la loi Alur.

  • OUI, la pierre demeure un placement très rentable. Sur le long terme, les prix ont enregistré d’impressionnantes progressions, effaçant systématiquement les mouvements de baisse. En Ile-de-France, tous logements confondus, les prix ont été multipliés par 2,65 entre 1996 et 2013.

 

  • OUI, pour les propriétaires de petits appartements, c’est le jackpot. Les petits appartements ont vu leur prix grimper plus fortement que les grands. Le prix des studios a été multiplié par 3,21 entre 1996 et 2013, contre 2,84 pour l’ensemble des appartements et 2,73 pour les grandes surfaces (5 pièces et plus).

 

  • NON, la baisse des taux d’emprunt n’a pas permis d’absorber la flambée des prix. Entre 1996 et 2008, la mensualité de remboursement d’un crédit a baissé de 40 % tandis que le revenu par ménage augmentait de 10 %, ce qui a donné aux acquéreurs 86 % de capacité d’achat supplémentaire. Mais dans le même temps, les prix ont grimpé de 150 %.

 

  • OUI, les Parisiens sont moins souvent propriétaires que l’ensemble des Français. Un constat à mettre en lien avec l’explosion des prix dans la région et plus particulièrement à Paris intra-muros. Seul un Parisien sur trois (33 %) et moins d’un Francilien sur deux (47 %) étaient propriétaires de leur résidence principale en 2009, une proportion en hausse par rapport à 1999 (44 %) mais très en-dessous de la moyenne nationale (58 %).

 

  • NON, les étrangers acheteurs de résidences secondaires n’ont pas fait grimper les prix. Les étrangers, résidents et non résidents confondus, représentaient 8,3 % des acquéreurs d’appartements anciens en Ile-de-France, contre 5,3 % en 1996. Mais la part des non-résidents est en recul constant et ne représentait que 3 % des ventes à Paris l’an dernier. Et depuis 2010, ils sont devenus vendeurs nets (ils revendent plus de biens qu’ils n’en achètent).

 

  • OUI, si tu es quarantenaire et cadre, tu as plus de chance d’être propriétaire. De 1996 à 2013, l’âge médian des acquéreurs d’appartements anciens est passé de 36 ans à 40 ans en Ile-de-France (contre 37 ans à 39 ans pour les maisons). Et les cadres et professions intellectuelles supérieures sont surreprésentés: ils sont passés de 27 % des acquéreurs de logements anciens en 2001 à 38 % en 2013.

 

  • NON, les Russes et Saoudiens ne sont pas parmi les acheteurs étrangers les plus présents dans la capitale. Les étrangers qui achètent le plus d’appartements anciens dans la capitale viennent d’Italie (19,7 % des acheteurs étrangers), de Chine (7,1 %), des États-Unis (7 %), d’Algérie (5,3 %) et du Royaume-Uni (5,3 %). Pour les étrangers résidents, le trio de tête est identique. Pour les non-résidents, les Italiens sont suivis des Américains et des Libanais.

 

  • OUI, lorsque les volumes de transactions se réduisent, les prix baissent. Une corrélation a été établie entre le volume de ventes d’appartements anciens à Paris et l’évolution des prix hors inflation. Historiquement, les prix adoptent une tendance baissière lorsqu’il y a moins de 30.000 transactions annuelles (comme en 2013).

 

  • NON, la crise financière de 2008 n’a pas marqué le début de la correction des prix. Avant même la crise systémique liée à la faillite de la banque américaine Lehman Brothers, les volumes de ventes de logements anciens avaient déjà commencé à décroître, en raison des difficultés de financement rencontrées par les ménages, face à la flambée des prix.

 

  • OUI, les écarts de prix entre arrondissements parisiens se sont resserrés. Si la hiérarchie n’a pas été bouleversée, les prix des différents arrondissements s’inscrivent désormais dans une fourchette qui s’est réduite, car les secteurs nord-est ont effectué un rattrapage. En 2013, le 6e arrondissement, le plus cher (12.320 euros/m2), n’est plus «que» 1,83 fois plus cher que le 20e, le plus abordable (6.730 euros/m2). En 1991, le 6e était 2,14 fois plus cher que le 18e arrondissement (alors le meilleur marché de la capitale).