Marseille: Avant d'acheter, le montant de la taxe foncière compte autant que le tram

ECONOMIE Les acheteurs calculent au plus près le coût de fonctionnement de leur appartement...

M.P.
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La rue de la république à Marseille (archives)
La rue de la république à Marseille (archives) — P.MAGNIEN / 20 MINUTES

Après plusieurs années de crise, l’immobilier retrouve quelques couleurs dans les Bouches-du-Rhône, selon le dernier baromètre de la FNAIM. Le niveau moyen des prix a cessé de baisser sur l’ensemble du département – ils ont enregistré une baisse cumulée d’environ 10 % depuis 2011. Seule exception : Marseille où les prix ont encore diminué de 3,2 % entre juin 2015 et juin 2016. Le prix moyen du mètre carré se situe désormais à 2.722 euros.

Si, en valeur, le marché immobilier a tendance à stagner, il augmente en volume, indique Didier Bertrand, président de la FNAIM et agent immobilier. « Sans tomber dans l’euphorie, car cela demande à être confirmé, on assiste à une reprise de la demande » grâce à des taux d’intérêt toujours aussi bas cumulé à la baisse des prix de ces dernières. Ces deux phénomènes ont permis au particulier de voir son pouvoir d’achat immobilier augmenter de 25 à 30 %, selon l’organisme professionnel.

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Un changement de mentalité

« On commence à voir réapparaître les investisseurs » qui sont intéressés par des petits biens immobiliers vendus sous la barre des 250.000 euros. « Dans ces appartements, il y a souvent des gros travaux à faire qu’ils font défiscaliser », explique l’agent immobilier. Les familles avec enfants, appelés par les professionnels « secondo accédants », se remettent également à vendre et à acheter des T3 et des T4.

La demande est particulièrement forte dans les 7e, 8e, 9e et 12e arrondissements. Mais dans les quartiers nord, les plus pauvres de la ville, les appartements trouvent aussi « assez facilement » preneurs, note la FNAIM. La seule difficulté est de trouver des banques qui acceptent de financer des projets d’acquisition « dans des copropriétés souvent insalubres ».

Si la crise semble terminer, son effet se fait encore sentir puisque les professionnels de l’immobilier notent un « changement de mentalité » chez les acheteurs marseillais. Ces derniers ne s’intéressent plus uniquement à la zone géographique où ils veulent vivre (près du Vieux-Port, de la Corniche, de la Plaine…) et comment ce quartier est desservi par les transports en commun (tramway, métro, autoroute ou futur L2).

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Ils scrutent les impôts locaux

Ils calculent aussi désormais le « coût de fonctionnement » d’un logement, c’est-à-dire le montant des charges et des taxes foncières. « Ils regardent attentivement le coût de rénovation des façades, des travaux d’isolation comme le remplacement d’une chaudière ou du double vitrage, énumère Didier Bertrand. Ils font attention aussi aux éventuelles dettes ou conflits en cours de la copropriété car en devenant propriétaires, ils en hériteront ».

Enfin, ils s’inquiètent du montant des impôts locaux qui ont explosé ces dernières années. « C’est devenu un critère très prégnant. C’est même la première question qu’ils posent, note le président de la FNAIM. Et pour un même type de bien, entre deux arrondissements proches, ils choisiront celui où la taxe foncière est la moins élevée ». A Marseille, la taxe d’habitation, par exemple, a augmenté de plus de 10 % entre 2014 et 2015, passant de 1.259 à 1.310 euros en moyenne.