Coronavirus : Ses règles ont été assouplies, mais le crédit immobilier sera-t-il vraiment plus accessible en 2021 ?

LOGEMENT Au regard de la bonne tenue des banques et de la situation économique, le Haut Conseil de stabilité financière a assoupli ses recommandations sur le crédit immobilier

Romarik Le Dourneuf

— 

Le crédit immobilier reste inaccessible pour les plus jeunes et les plus modestes (illustration)
Le crédit immobilier reste inaccessible pour les plus jeunes et les plus modestes (illustration) — PIxabay
  • Le Haut Conseil de stabilité financière a assoupli ses recommandations aux banques pour l’octroi d’un crédit immobilier, avec des taux d’endettement relevés, un allongement des emprunts sur le neuf et une marge de manœuvre plus grande pour les banques.
  • Mais les professionnels du secteur jugent ces mesures insuffisantes et continuent de penser que les jeunes et les plus modestes ne pourront y avoir accès.
  • Ces recommandations, qui font office de ligne de conduite pour le moment, pourraient devenir la règle, selon le communiqué publié par le HCSF.

Le HCSF lâche du lest, mais en lâche-t-il suffisamment ? Réuni le 17 décembre dernier sous la présidence de Bruno Le Maire, le ministre de l’Economie, le Haut Conseil de stabilité financière a assoupli ses recommandations en matière de crédit immobilier.

L’institution, qui avait demandé aux banques, en décembre 2019, de serrer la vis pour compenser les taux d’intérêt extrêmement bas, est revenu sur ses pas. Pour permettre à un plus grand nombre d’accéder à la propriété malgré la crise économique due au Covid-19, le HCSF accorde ainsi davantage de marge aux banques sur le calcul du taux d’endettement, les différés d’amortissement dans le neuf et les exceptions accordées.

Les dérives ont disparu

Dans son communiqué, le HCSF rappelle l’objectif de ses recommandations en matière de crédit immobilier : « préserver des pratiques saines tout en conciliant un accès large au crédit et des conditions d’octroi qui assurent la stabilité financière et la protection des ménages ». Malgré des taux qui sont restés bas en 2020 et un nombre record de nouveaux crédits en septembre et en octobre, le Conseil constate que la dérive des conditions d’octroi des dernières années semble s’être interrompue.

D’où ce relâchement des recommandations aux banques : le taux d’effort, ou taux d’endettement, calculé pour accorder un crédit ou non à un ménage, passera en 2021 de 33 à 35 %. Les crédits dans le neuf pourront intégrer deux années d’amortissements, permettant aux acheteurs d’étaler leurs paiements sur vingt-sept ans au lieu de vingt-cinq aujourd’hui. Enfin, les banques, à qui il était recommandé de ne pas dépasser 15 % de dossiers hors des clous, ont le feu vert pour aller jusqu’à 20 %.

« Un réajustement »

L’accès au crédit immobilier sera donc, en théorie, plus facile en 2021. Mais il ne faut pas s’attendre à une explosion des transactions, estime Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. « C’est un premier pas et il va dans le bon sens, mais ce n’est pas une révolution ». Elle donne tout de même un bon point au taux d’effort exigé à 35 %. « A 33 %, il y avait beaucoup de gens dont le dossier était rejeté. Il leur manquait 4.000 ou 5.000 euros. Avec ce nouveau taux, leur dossier pourrait peut-être passer ».

Mais pour Alban Lacondemine, courtier en crédit immobilier et président d’​Emprunt-Direct.com, cette mesure ne changera pas grand-chose, surtout pour les petits investisseurs. « Les revenus locatifs ne sont plus pris en compte pour calculer le taux d’effort, donc ces 2 points sont presque du détail. »

Les jeunes et les plus modestes restent sur le carreau

Malgré les signaux du HCSF, les professionnels du secteur affichent donc, on l’a compris, leur pessimisme. D’abord parce que ces recommandations continuent de pénaliser les mêmes dossiers. Les apports demandés sont notamment de plus en plus importants, pouvant atteindre jusqu’à 10 % du montant du crédit, avance Alban Lacondemine. Ce qui exclut directement les primo-accédants et les revenus les plus modestes. « A moins d’être des primo-accédants privilégiés, par un héritage, un prêt de la famille ou une carrière valorisante comme un futur médecin, il est très très difficile d’obtenir un crédit », note le courtier. D’autant que les banques demandent souvent une épargne résiduelle après le calcul du taux d’effort. Une aberration pour Maël Bernier : « On bloque les dossiers de jeunes fonctionnaires pour un ou deux pourcent alors que ce sont les seuls qui n’ont pas vu leurs revenus baisser cette année ».

Pour la porte-parole de Meilleurtaux.com, la solution pourrait passer par une confiance accrue accordée aux banques, en leur donnant davantage de latitude. « Pourquoi continuer à faire peser sur elles des contraintes alors qu’elles sont parfaitement capables d’élaborer elles-mêmes leur politique de risque comme elles le faisaient parfaitement par le passé ? », demande-t-elle. Et de rappeler que le taux de défaut de crédit immobilier en France n’est que de 1 % actuellement. « Quand quelqu’un est là depuis longtemps, son banquier connaît sa situation, sa famille… Même s’il ne rentre pas dans les critères, le banquier est capable de juger de sa fiabilité ».

Des recommandations qui pourraient devenir la règle

Mais cette autonomie des banques pourrait ne pas voir le jour. Bien au contraire. En effet, dans son communiqué, le HCSF indique vouloir adopter à l’été 2021 « une mesure permettant de donner à la recommandation un caractère juridiquement contraignant ». Ces mêmes recommandations pourraient ainsi devenir des règles imposées.

Une mesure qui inquiète Alban Lacondemine : « Dans la situation actuelle, c’est tout une partie des particuliers qui se trouvera coupée de l’accès au crédit. Ceux qui travaillent dans l’hôtellerie, l’événementiel, l’aéronautique… Même avec de bons revenus, ils ne pourront acheter ».