Immobilier: Un rapport veut apaiser les tensions entre les propriétaires et les locataires

LOGEMENT Une proposition de loi pourrait voir le jour dès la rentrée parlementaire

Nicolas Raffin

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Illustration d'un bail de location.
Illustration d'un bail de location. — DURAND FLORENCE/SIPA
  • Le député LREM Mickaël Nogal a présenté ce mardi son rapport « Louer en confiance ».
  • Il propose de donner une place centrale aux professionnels de l’immobilier, afin de rassurer les propriétaires comme les locataires.
  • Pour l’association de consommateurs CLCV, le rapport est rempli de fausses bonnes idées.

Mickaël Nogal est un macroniste de la première heure, et il tient à le prouver. Le président de la République veut dépasser le clivage gauche-droite ? Le jeune député LREM (28 ans) promet quant à lui de « dépasser le clivage propriétaire-locataire » grâce à son rapport sur la location, présenté ce mardi. Réalisé à la demande du gouvernement, le texte, baptisé « louer en confiance », esquisse des propositions pour apaiser les relations dans l’immobilier sachant qu’en France, environ 42% des ménages sont locataires.

A en croire le député, la situation serait aujourd’hui très tendue. « L’évolution du marché fait que le propriétaire bailleur est de plus en plus inquiet pour la rentabilité de son bien, affirme Mickaël Nogal, et il a toujours la crainte de voir sa propriété dégradée. En même temps, l’accès au logement est de plus en plus compliqué pour les locataires, à qui on demande parfois des garanties énormes ». « Il y a une défiance terrible entre bailleurs et locataires, confirme Bertrand Gstalder, président de SeLoger. Le système est bloqué, il faut remettre de la confiance ».

Pour contenter tout le monde, le député propose de donner beaucoup plus de place aux professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété). Selon le rapport, ces derniers gèrent seulement 30 % du parc locatif privé, les 70 % restants étant gérés directement par les propriétaires.

Rassurer les propriétaires…

« Demain, si un propriétaire confie son bien à un agent immobilier, il sera sécurisé à 100 %, affirme Mickaël Nogal. L’agence garantira le paiement des loyers et sera elle-même couverte par une assurance ». Autrement dit, avec cette proposition, le bailleur sera assuré de percevoir son loyer à la fin de chaque mois, même si le locataire ne paie pas (le taux d’impayé est estimé entre 2 % et 3 % en France). Charge ensuite au professionnel de se débrouiller pour récupérer les sommes en cas de problème.

C’est donc un transfert de risques (du propriétaire au professionnel) que le rapport entend favoriser. Avec une conséquence positive pour le locataire : « L’agent immobilier pourra gérer lui-même la sélection des dossiers, sans pression du propriétaire. Cela permettra un accès plus facile au logement, promet Mickaël Nogal, car il y a beaucoup moins de discriminations et d’infractions chez les professionnels que chez les propriétaires bailleurs ».

La base de données divise

Cet optimisme est tempéré par Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier). « En parallèle de cette garantie apportée par le professionnel, nous demandons la création d’une base de données des incidents de paiements des locataires, explique-t-il à 20 Minutes. Elle contiendrait les noms des locataires ayant eu au moins trois loyers impayés sur une période de trois ans ». Sans cette base de données, « le système ne sera pas sécurisé » prévient Jean-Marc Torrollion.

« Et en tant que locataire, je fais comment pour savoir si le bailleur est sérieux, s’il a déjà été condamné, ou si c’est un marchand de sommeil ? » rétorque David Rodrigues, juriste à la CLCV, une association de consommateurs. « Ce fichier n’irait que dans un seul sens, poursuit-il. En outre, c’est une atteinte à la vie privée. Ce n’est pas parce que vous n’avez pas payé votre loyer à une période que vous allez être un mauvais payeur toute votre vie. »

…Et protéger les locataires

Outre le renforcement du rôle des professionnels de l’immobilier, le rapport s’attaque aussi à un objet de conflit récurrent entre le propriétaire et le locataire : le dépôt de garantie. Versé au moment de la signature du bail par le locataire, il vise à couvrir le propriétaire contre d’éventuelles dégradations de son bien. Il est normalement restitué à la fin du bail, dans un délai prévu par la loi.

« D’un côté, le locataire a l’impression d’être dépossédé de quelque chose, puisque le dépôt de garantie est immédiatement encaissé. De l’autre, les propriétaires doivent faire face à des locataires qui ne payent pas leur dernier mois de loyer [parce qu’ils pensent qu’ils ne récupéreront pas leur dépôt de garantie] » constate Mickaël Nogal. Son rapport préconise la création d’un « organisme agréé » qui conserverait en toute indépendance le dépôt de garantie pendant la location.

La proposition n’est pas nouvelle. Un rapport de 2017 s’était déjà penché sur la question et se montrait très prudent sur « la pertinence économique et [la] faisabilité technique et juridique » de cette centralisation des dépôts de garantie. Par ailleurs, « les locataires ne seront pas forcément avantagés avec ce système, puisque le déblocage du dépôt de garantie devra être validé par les deux parties », observe David Rodrigues.

La difficulté du « en même temps »

Ce dernier regrette d’ailleurs le ton global du rapport parlementaire. « Il veut accroître la part de marché des professionnels de l’immobilier, sans qu’ils soient obligés de se remettre en question », juge-t-il. Autre critique formulée par David Rodrigues : « Le rapport ne parle absolument pas de l’encadrement des loyers, qui est pourtant nécessaire dans les zones tendues. »

Ces remarques, comme celles de la FNAIM, montrent que le point d’équilibre entre propriétaires et locataire reste très difficile à trouver. Pour espérer « dépasser le clivage », Mickaël Nogal va donc devoir peaufiner son texte, qui pourrait se transformer en proposition de loi dès la rentrée parlementaire, en septembre.