Immobilier: Prix des logements, évolution des taux… Ce qui vous attend en 2018

LOGEMENT Beaucoup d’incertitudes demeurent sur l’évolution du marché…

Nicolas Raffin

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Les acheteurs devront faire face à plusieurs changements en 2018.
Les acheteurs devront faire face à plusieurs changements en 2018. — ALLILI/SIPA
  • Le nombre de transactions immobilières est en forte hausse en 2017.
  • Des métropoles comme Paris et Bordeaux ont connu une envolée des prix.
  • Plusieurs experts prédisent une poursuite de cette hausse, avec des taux plutôt stables pour les emprunteurs.

En 2017, le marché immobilier a atteint des sommets. Fin septembre, plus de 952.000 transactions avaient déjà été enregistrées en France selon l’indice Notaires-Insee. C’est 15 % de plus qu’un an plus tôt à la même période. Les prix sont également en progression sur un an : +3,2 % sur les logements anciens, toujours d’après les notaires. Si les pourcentages varient selon les baromètres et les études du marché immobilier, tous sont orientés à la hausse.

Dans ce contexte, quelles seront les tendances de 2018 ? Evolution des prix, changements dans les aides aux acquéreurs : 20 Minutes a contacté plusieurs experts du secteur et vous livre leurs conclusions pour cette nouvelle année.

1. La hausse des prix va-t-elle se poursuivre ?

« Les premières indications montrent que le marché s’est un peu calmé au second semestre 2017, explique Christine Fumagalli, présidente du réseau d’agences Orpi. On s’attend forcément à rencontrer une limite après le dynamisme de ces dernières années ».

Les fortes hausses de prix à Paris (+8 à +10 %, avec un mètre carré se négociant autour de 9.000 euros) ou Bordeaux, avec l’arrivée du TGV pourraient avoir pour effet de ralentir le nombre de ventes dans les métropoles. « Mécaniquement, il arrive un moment où les ménages ne sont plus en capacité d’acheter » poursuit Christine Fumagalli.

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Des tendances futures à prendre avec précaution. « Il est très difficile de faire des prévisions globales sur l’évolution des prix immobiliers, rappelle Pierre Madec, économiste à l’OFCE. Schématiquement, les très grandes villes ne fonctionnent pas du tout de la même manière que les territoires ruraux. »

Néanmoins, le spécialiste émet l’hypothèse que la hausse de prix ne va pas s’arrêter : « Au vu du nombre record de transactions enregistrées en 2017, le stock de logements à vendre va plutôt avoir tendance à se réduire, ce qui contribuerait à tirer les prix vers le haut ».

2. Les taux pour emprunter vont-ils rester bas ?

Dans sa dernière étude, l’observatoire Crédit logement-CSA notait une stabilité des taux de prêts immobiliers, autour de 1,54 % pour un emprunt sur 20 ans. « En décembre, et sur les premiers jours de janvier, les taux ont même baissé pour s’établir à 1,49 % » précise Michel Mouillart, professeur à Paris-X Nanterre et créateur de l’Observatoire. Selon lui, « si les établissements de crédits font des efforts sur les taux, c’est parce que la demande se replie. Il ne faut pas s’attendre à des hausses cette année ».

3. Les changements dans la loi auront-ils un effet sur le marché ?

Pendant sa campagne présidentielle, Emmanuel Macron avait affiché sa volonté de s’attaquer à la « rente immobilière ». C’est pour honorer cette promesse que l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé le 1er janvier 2018 par un impôt sur la fortune immobilière (IFI). « Cette volonté de plus taxer les revenus fonciers que les capitaux mobiliers (actions en Bourse par exemple) peut modifier le choix d’épargne des ménages, avance Pierre Madec. Ceux qui ont des revenus fonciers pourraient décider de vendre des logements, ce qui augmenterait l’offre. Mais à l’inverse, les investisseurs pourraient hésiter à acheter, à cause de l’IFI. Anticiper les résultats de cette loi reste donc compliqué ».

Michel Mouillart nuance : « 70 % de ceux qui achètent un bien pour se loger via un crédit, achètent pour la première fois. Ces ménages, qui représentent une grosse partie du marché immobilier ne sont pas concernés par l’IFI. En revanche, d’autres changements en 2018 les concernent beaucoup plus et risquent de les pénaliser. Il s’agit de la suppression des aides à l’accession à la propriété (APL accession), et du recentrage du dispositif « Pinel » et du prêt à taux zéro (PTZ) sur des zones plus tendues. »

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Les professionnels du secteur attendent aussi de connaître le contenu précis de la future « loi Logement » d’Emmanuel Macron, qui devrait être présentée en février en conseil des ministres. « Nous espérons un vrai travail sur la solvabilité des ménages, explique Christine Fumagalli. Aujourd’hui vous avez les profils d’acheteurs "sécurisés", ceux qui ont un CDI et qui gagnent bien leur vie, et les autres, ceux qui ont des contrats précaires (CDD, intérim). Or, de plus en plus de personnes sont dans cette situation. Il faut que les banques, les professionnels et le gouvernement se mettent autour de la table pour réfléchir aux dispositifs d’aides. Faute de quoi, on a le risque d’avoir un marché atone ».