La garantie revente immobilière, bon plan ou mauvais calcul ?

ARGENT Parce qu’un achat immobilier représente souvent l’engagement financier le plus important de toute une vie, de nombreuses assurances, comme la garantie revente, se proposent de pallier d’éventuels risques

Z.P. pour 20 Minutes
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Une assurance facultative se propose de couvrir vos pertes financières en cas de moins-value à la revente de votre bien immobilier.
Une assurance facultative se propose de couvrir vos pertes financières en cas de moins-value à la revente de votre bien immobilier. — IStock / City Presse

La France connaît depuis longtemps une bulle immobilière. Dans de nombreuses métropoles très cotées, les prix de vente ne font en effet que croître de façon disproportionnée. Or, la crise du Covid-19 et la raréfaction de l’offre qu’elle a entraînée ont encore renforcé cette tendance à la hausse en promettant à bon nombre de propriétaires une belle plus-value au moment de la revente de leur bien. Il n’empêche, même dans un contexte de marché immobilier florissant, on n’est jamais certain de faire l’affaire du siècle. D’autant qu’un jour ou l’autre, une bulle finit nécessairement par exploser, ou du moins par se fissurer.

À l’heure de la revente, on découvre alors que son logement payé ou embelli à prix d’or vaut désormais moins que ce que l’on pensait. Pire encore, il peut arriver de réaliser une moins-value lorsque sa valeur a chuté en dessous du montant d’acquisition. Dans un tel contexte, l’idéal est alors de remettre son déménagement à plus tard… sauf que tout le monde ne peut pas se le permettre. Un licenciement, une rupture ou une mutation sont autant de facteurs qui peuvent contraindre un propriétaire à changer d’habitation malgré une transaction à perte. C’est en prévision de telles situations que les candidats à la propriété peuvent souscrire une « garantie revente » dans le cadre de leur assurance emprunteur. Mais est-elle vraiment utile ?

Une vente contrainte

Cette option facultative vise à indemniser votre perte financière dans l’éventualité où vous soyez obligé de revendre votre bien immobilier en dessous de sa valeur d’achat. Bien entendu, tout n’est pas pris en charge. La plupart des contrats limitent le versement des indemnités à quelques situations graves telles qu’un divorce, une invalidité totale de l’emprunteur à la suite d’un accident, un décès, un licenciement économique ou une mutation professionnelle lointaine (sauf pour les métiers où c’est une situation fréquente). Certaines offres plus favorables prennent aussi en compte la séparation d’un couple pacsé ou en concubinage ou encore une naissance gémellaire. De même, cette couverture peut être limitée dans le temps (en général entre cinq et dix ans après l’acquisition) et impliquer des délais de carence contraignants.

Sous réserve d’être dans l’une des situations prises en charge, l’assureur pourra alors vous verser un montant plafonné au contrat par un chiffre (dans la limite de 50.000 euros par exemple) ou un pourcentage du prix initial d’achat (10, 15 ou 20 %). Si vous avez acheté votre appartement 140.000 euros (frais de notaire inclus) et qu’en raison d’un divorce, vous êtes par exemple obligé de le vendre à 122.000 euros, vous subirez une moins value de 18.000 euros. Mais grâce à la garantie revente, vous pourrez percevoir sans doute 14.000 euros de la part de l’assurance, soit 10 % du prix d’acquisition, ne laissant que 4.000 euros à sortir de votre poche.

Néanmoins, au vu des multiples limitations imposées, l’intérêt de la garantie revente est relatif. À tel point d’ailleurs que de nombreux assureurs l’incluent gracieusement dans l’assurance emprunteur.

La garantie à la loupe

Il est nécessaire d’examiner le contenu de la garantie revente pour évaluer son intérêt :

  • Les faits générateurs : quel type de décès est inclus (maladie ou accident) ? À partir de quelle distance la mutation est-elle couverte ? L’invalidité partielle est-elle comprise ?
  • La durée de garantie : selon les contrats, la garantie se renouvelle tacitement tous les ans ou est limitée sur une période donnée dès le départ.
  • Les délais de carence : ils s’étendent sur plusieurs mois en fonction du risque concerné.
  • Le coût de la garantie : si elle est offerte, prenez garde aux conditions de couverture souvent minorées. Lorsqu’elle est payante, elle coûte le plus souvent entre 500 et 1.000 euros.
  • Le calcul des indemnités : prend-il en compte le seul prix d’achat du bien ou également les frais annexes (frais de notaire, d’agence immobilière, travaux…) ?