Immobilier : Comment connaître le rendement d’un investissement locatif ?

ARGENT Si l’investissement dans la pierre a plus que jamais la cote, il impose de prendre des précautions

J.P. pour 20 Minutes
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Un nouveau simulateur vous donne un coup de pouce pour calculer la rentabilité de votre futur investissement locatif.
Un nouveau simulateur vous donne un coup de pouce pour calculer la rentabilité de votre futur investissement locatif. — IStock / City Presse

Toute personne qui souhaite acheter un bien immobilier pour le mettre en location ou qui compte louer un logement vacant doit effectuer des calculs préalables. L’objectif est que cette opération puisse au moins s’ autofinancer grâce aux loyers perçus, avant de s’assurer des rentrées d’argent supplémentaires. Mais faute d’avoir suffisamment bien préparé son coup, les finances personnelles pourraient en pâtir.

Une succession d’équations

Pour vous faire une première idée de la rentabilité d’un investissement locatif, vous devez multiplier par 100 le montant du loyer annuel que vous comptez empocher (en tenant compte du marché local pour ce type de prestation), avant de le diviser par le prix d’achat, frais d’acquisition inclus. Vous obtenez ainsi un rendement brut. Ce chiffrage est toutefois largement surestimé puisque cet investissement va entraîner de nombreuses dépenses.

Afin d’avoir une vision plus proche de la réalité, vous devez refaire votre calcul en déduisant du loyer annuel tous les frais non récupérables, tels que les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance du bien, les honoraires de gestion… C’est ce qu’on appelle le rendement net locatif. Mais attention, cet investissement peut également avoir un impact sur votre imposition sur le revenu. Pour éviter les mauvaises surprises, il est nécessaire de calculer le rendement net-net de tout impôt qui dépend du régime fiscal de la location, de votre tranche imposable et des éventuelles déductions fiscales dont vous pouvez bénéficier.

L’Anil vous aide

Calculer le rendement d’un investissement locatif n’est donc pas une mince affaire. Pour dégrossir le terrain, vous pouvez vous aider du nouveau simulateur en ligne mis à disposition par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Cet outil permet de simuler les revenus et la fiscalité de votre projet, en tenant compte du montant de l’acquisition, de la surface du bien, du régime fiscal​ choisi (location nue ou meublée), du montant du loyer, des charges et de votre situation fiscale personnelle.

Face à un investissement financier aussi conséquent, il est recommandé de s’adresser également à un spécialiste, tel qu’un notaire qui vous suit depuis longtemps, un courtier en crédit qu’on vous a recommandé ou encore un banquier qui a déjà démontré toute sa compétence.