Frais de notaire, impôts, emprunts… Quel est le vrai coût d’un achat immobilier ?

ARGENT Les faibles taux d’intérêt incitent de nombreux ménages à se lancer dans l’aventure de la propriété immobilière. Mais entre le prix de vente affiché et le coût total à débourser, il y a un gouffre que beaucoup ne mesurent pas

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Une acquisition immobilière cache de nombreux frais sous-estimés par les acheteurs.
Une acquisition immobilière cache de nombreux frais sous-estimés par les acheteurs. — IStock / City Presse

Évaluer un budget d’achat immobilier n’a rien d’évident. Et pour cause, puisque les simulations effectuées à la va-vite sur Internet sont loin de prendre en compte tous les frais inhérents à une telle acquisition. Pour avoir un ordre d’idée, sachez par exemple que, pour une maison achetée 300.000, il faut débourser plutôt autour de 450.000 euros. Sans compter d’autres coûts.

Beaucoup de taxes

Après le prix du logement à proprement parler, le premier poste de dépenses à prévoir est bien entendu celui des « frais de notaire ». Cette déformation de langage désigne en réalité de multiples frais qui sont réglés en même temps dans le bureau de l’office notarial mais ne reviennent pas, pour la plupart, à ce professionnel. La majorité de cette enveloppe est en effet constituée par les droits de mutation à titre onéreux, autrement dit les impôts et taxes liés à votre acquisition. Entre le droit départemental, la taxe communale et le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement, il faut compter presque 8 % du prix pour un bien ancien, contre 2 à 3 % pour un achat dans le neuf.

Les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération, sont eux limités par la loi à 0,814 % pour une transaction de plus de 60.000 euros. Des honoraires, cette fois libres, peuvent en outre s’ajouter pour une prestation annexe non réglementée comme une consultation juridique par exemple. Enfin, l’officier public peut demander des frais et débours qui correspondent à un remboursement des sommes qu’il a avancées pour la transaction (moins de 1 % du prix du bien).

Des à-côtés onéreux

Si vous convoitez une maison dont les propriétaires ont fait appel à une agence immobilière, il va également falloir passer à la caisse. Bien qu’en principe, ces frais soient à la charge du vendeur, ils sont en général intégrés au tarif de vente final. Parfois, le contrat prévoit même un autre mode de répartition. Sachez donc que la commission de l’agence s’élève entre 3 et 7 % du tarif du bien.

De même, il est d’usage que les deux parties partagent les impôts locaux et éventuelles charges de copropriété dus au titre de l’année de la vente. Le calcul se fait alors au prorata des mois d’utilisation du bien. Sur une facture totale de 1.200 euros par an, vous devrez par exemple régler 800 euros si vous avez emménagé au 1er mai. Et à moins d’avoir un apport en cash colossal, il faudra par ailleurs en passer par un crédit immobilier. Outre le taux d’intérêt, il faut prendre en compte les frais de dossier, les assurances, voire des frais de caution ou d’hypothèque. Pour connaître le coût réel d’un emprunt, reportez-vous au taux annuel effectif global ou TAEG, obligatoirement mentionné dans les offres.

D’autres dépenses à prévoir

  • La mise en conformité : les maisons anciennes nécessitent parfois de mettre en conformité l’installation d’assainissement non collectif. Une opération facturée entre 9.000 et 10.000 euros.
  • Les travaux d’aménagement : à moins d’acheter un bien remis à neuf, il faut souvent prévoir une enveloppe pour financer l’aménagement voire la rénovation du logement. Or, refaire une cuisine, un carrelage ou changer les fenêtres peut vite coûter très cher. Attention donc à faire estimer les travaux avant l’achat.
  • Les travaux de copropriété : en cas de copropriété, le vendeur est censé vous remettre les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Épluchez-les pour vérifier si des chantiers sont à prévoir ou s’ils ont été votés mais n’ont pas encore été réalisés.