Immobilier: L'encadrement des loyers à l'épreuve de la crise

ETUDE Les professionnels réunis au sein de l'Observatoire des loyers privés Clameur estiment que le ralentissement du marché locatif met à mal la stratégie du gouvernement...

Claire Planchard

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Depuis le 1 er août, 38 agglomérations sont concernées par le dispositif d'encadrement des loyers.
Depuis le 1 er août, 38 agglomérations sont concernées par le dispositif d'encadrement des loyers. — DURAND FLORENCE/SIPA

Depuis le début de l’année, les loyers stagnent en France ( 1,2%, contre 1,6% en 2011), mais n’allez surtout pas croire que c’est lié au décret adopté par Cécile Duflot ! «En 2012, les loyers de marchés [les nouveaux baux signés en cas de relocation ou de renouvellement de bail] baissent ou progressent moins que l’inflation (1,9%) dans 65% des villes de plus de 10.000 habitants, mais c’était un acquis avant l’adoption du décret en juillet», soulignait ainsi en préambule Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris-Ouest et responsable scientifique de l’observatoire Clameur. Une mise en garde répétée à l’envi par les professionnels de l’immobilier réunis mardi à Paris pour la présentation du bilan des loyers à fin août.

Des critères de sélection dépassés

Chiffres à l’appui, ils critiquent le nouveau décret d’encadrement des loyers comme un coup d’épée dans l’eau, aux graves effets pervers sur un marché en pleine tourmente.  «Il y a une formidable transformation du marché qui s’opère, depuis 2006, dans une conjoncture de crise économique, avec une chute de l’activité et un ralentissement sensible des progressions des loyers et on ne peut pas faire comme si on était toujours en croissance», expliquait Michel Mouillart.

En clair: depuis 2006, les loyers du marché augmentent en moyenne de 1,5% par an contre 3,2% entre 2002 et 2007. Retenir dans le décret la période 2002-2012 pour sélectionner les zones soumises à l’encadrement des loyers est donc pour eux une aberration.

«En Ile-de-France sur les 24 villes sélectionnées sur la base des critères du décret, quatre seulement auraient été retenues si la période d’observation avait été réduite aux années 2007-2012 et Paris n’en aurait pas fait partie», note Michel Mouillart. Et en province, seules deux sur les 16 villes sélectionnées auraient été retenues.

Jouer sur l’offre plus que sur les prix

Sans surprise, l’entrée en vigueur de la mesure n’a donc eu que peu d’effet depuis un mois sur le terrain. «Je ne suis pas sûr que locataires et bailleurs aient encore bien intégré le dispositif. Mais on n’a pas eu de remontée sur des personnes qui auraient demandé à vérifier le bail précédent et fait un recours pour demander à payer plus cher», ironise Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), qui préside aussi Clameur depuis quelques semaines.

Plaisanterie mise à part, c’est l’effet psychologique de l’annonce que les professionnels dénoncent: «On a stigmatisé les propriétaires et avec le terme de "blocage" on a créé un effet d’annonce qui a affolé des millions de personnes sur une réalité qu’elles ne reconnaissaient pas», a souligné en marge de la présentation François Davy, président du réseau immobilier Foncia, avant de saluer «le retour au pragmatisme et à l’écoute» de la part du gouvernement.

«En encadrant les loyers à un moment où ils n’augmentent plus, on va paralyser encore davantage l’offre locative, ce qui risque peut-être de relancer la hausse des loyers. La bonne aspiration serait de développer l’offre locative et non pas de jouer sur le blocage des prix», concluait mardi le président de Clameur. Un appel qui, espère-t-il, sera entendu lors de la préparation de la future loi sur le logement qui doit encadrer les loyers de façon durable.