Baux commerciaux: ICC ou ICL?

Catherine Vincent

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Si les augmentations annuelles de loyers pour les particuliers sont assez simples puisque soumises à l'indice de référence des loyers (IRL), celles des loyers commerciaux s'avèrent plus compliquées. Parce que pour simplifier le système devenu trop décalé par rapport à la réalité économique des entreprises, un nouvel indice a fait son apparition: l'indice des loyers commerciaux (ICL).

Avant cette création, tous les loyers commerciaux étaient revalorisés annuellement sur la base de l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'Insee chaque trimestre. Mais l'ICC a cru de 32% entre 2000 et 2006 alors que le chiffre d'affaires moyen des entreprises du commerce n'augmentait que de 16%. Pour éviter des augmentations trop importantes, l'ICL composé de l'indice des prix à la consommation (pour 50%) de l'ICC pour 25% et de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (25%), a été créé. Il résulte d'un "accord interprofessionnel pour un nouvel indice des loyers commerciaux" (entre les organisations représentatives du commerce et celles des propriétaires bailleurs) de décembre 2007 amendé en févier 2008. En août 2008, la loi de modernisation de l'économie a précisé ce dispositif et le décret du 4 novembre 2008 a apporté toutes les informations nécessaires à son application.

A priori, ça a l'air plus simple en effet. Mais il n'en est rien. Tout simplement parce que l'ICL ne s'applique pas à tous les baux commerciaux. Les loyers de bureaux, de plateformes logistiques ou d'activités industrielles sont exclus de son champ d'application et continuent de se référer à l'ICC.

Sont donc concernés: les commerçants et les artisans. Et encore: son application n'est pas obligatoire. Les propriétaires bailleurs et les locataires commerçants peuvent donc choisir de continuer à retenir l'ICC pour établir les règles de plafonnement des loyers.

Mais attention aux apparences: au quatrième trimestre 2008, derniers chiffres disponibles, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 103,01. Sur un an, c'est-à-dire par rapport au quatrième trimestre 2007, la hausse est de 4,16 %.

Sur cette même période, l'indice du coût de la construction s'est établi à 1 523 soit une hausse de + 3,32% sur un an. Finalement, dans la conjoncture actuelle, mieux vaut avoir conservé la référence à l'ICC.