"Négocier plutôt qu'attendre la baisse des prix"

Propos recueillis par Delphine Halgand

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Hervé Buzy-Cazaux, délégué général de la FNAIM donne ses conseils à E24.

Jusqu'à quand les prix de l'immobilier vont-ils baisser?

Le premier semestre 2009 sera encore morose et marqué par la baisse. Si la baisse des taux d'intérêt est actée à mi 2009, le deuxième semestre pourra voir l'activité se redresser. Les prix peuvent baisser de 10% en 2009. Une baisse plus sombre est peu probable. Selon le scénario que nous retenons, les prix connaîtront une baisse de l'ordre de 5% en 2010 et de 3% en 2011.

Donc conseilleriez-vous d'attendre fin 2011 pour acheter?

Non. Je conseille de négocier plutôt que d'attendre la baisse mécanique des prix. Aujourd'hui, les marges de négociation varient de 5% (à Paris) à 20% selon les marchés. Il faut "créer sa baisse". Un acquéreur qui arrive avec son crédit peut réellement peser sur le vendeur. Si un logement vous plaît aujourd'hui, il ne sera plus là dans un an.

Quels sont les marchés qui résistent le mieux à la baisse des prix?

Ceux où la pression de la demande reste soutenue, comme à Paris, la baisse des prix est plus tardive et moins forte.

Quels sont les produits immobiliers les plus résistants?

Les plus petits produits, c'est-à-dire les moins chers, gardent la faveur du public. La baisse est plus marquée sur les grands appartements familiaux de cadres que sur les studios. Les produits de luxe ne sont pas épargnés. Les appartements de plus d'un million d'euros à Paris intéressaient auparavant une clientèle étrangère, russe ou brésilienne. Aujourd'hui, ils ont déserté la capitale française.

Est-ce le moment d'investir dans l'immobilier locatif?

Oui. Avec la baisse des prix de l'immobilier et la hausse des loyers qui va se poursuivre, la rentabilité locative va progresser de 5% à 10% en 2009. Investir dans la location meublée reste particulièrement intéressant. La demande est très forte que ce soit pour les meublés urbains qui visent les cadres que pour les meublés touristiques. La rentabilité est supérieure de 10% à la location classique.