Baisse des prix des logements anciens de 3,1% en 2008

Delphine Halgand

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Les prix de l'immobilier ont quasiment doublé depuis 2000. Après dix années de hausse ininterrompue, les prix des logements anciens ont enregistré un recul de 3.1% en 2008, note la FNAIM. Pour Century 21, cette baisse aurait été de 1,63%. C'est la fin d'un cycle. "La crise financière n'a fait qu' accentuer le phénomène", commente René Pallincourt, président de la FNAIM. Toutes les régions sont touchées. La baisse la plus significative apparaît dans le Sud-Est. "Les secteurs qui résistent encore devraient être touchées rapidement", précise le président.

La tendance baissière a été encore plus franche ces six derniers mois. Les prix des logements anciens ont en effet connu une nouvelle baisse de 6,5% au cours du seul quatrième trimestre et atteint un niveau de près de 10% inférieur à celui observé il y a un an, au quatrième trimestre 2007. Maisons et appartements sont tous deux concernés par la baisse. Le recul des prix est plus marqué pour les maisons (-4,9% sur un an contre -1,2% pour les appartements), ce qui illustre la reconcentration de la demande vers les agglomérations.

Le marché est aujourd'hui dans l'attente. Avant d'acheter, les Français attendent une baisse significative des taux de crédit et une baisse marquée des prix. Le report des projets d'accession, que l'on observe depuis la mi 2008, entraîne un renforcement de la demande locative. Le surcroît de demande explique un rythme de progression des loyers (+2,6%) désormais supérieur à l'inflation. Différence notable, le réseau Century 21 avait pour sa part observé une baisse des loyers de 2,41% en 2008.

Retrouvez tous les chiffres de la FNAIM, ici.

Le marché, pénalisé par l'attentisme des ménages et la politique de restriction des crédits des prêteurs, enregistre un recul d'activité de 10%. René Pallincourt indique que la production de crédits a baissé de 21% entre 2007 et 2008, passant de 150 milliards d'euros à 130 milliards d'euros.

Ce sont les acheteurs qui commandent aujourd'hui sur le marché. Ils jouent d'une marge de négociation restaurée, avec des délais de réalisation nettement rallongés, un éventail de choix plus large et surtout, ils n'hésitent pas à spéculer à la baisse, remarque la FNAIM. La baisse des prix contribue à restaurer la solvabilité des ménages, en hausse de 2,1% sur un an.

Pour l'avenir, la FNAIM décrit 4 scenarii possibles. Premièrement, le marché connaît une bonne relance, mais provisoire: les facteurs de tensions réapparaissent les années suivantes. Deuxièmement, le marché connaît une relance plus durable et consolide son activité. Troisièmement, un fort recul des prix pendant les quatre prochaines années apparaît peu probable, compte tenu de la pression exercée par la demande. Et quatrième scénario envisagé, un fort recul des taux peut compenser une plus faible baisse des prix.

La FNAIM privilégie le deuxième scénario qui table sur une baisse des prix de 10% en 2009, de 5% en 2010 et de 3% en 2011 pour redevenir stable en 2012. Cette hypothèse repose sur un retour à la croissance dès 2010. Les taux continueraient à baisser pour atteindre 4,5% en 2009 et 4% en 2010 et 2011.