Reprise dans l'immobilier: info ou intox?

Marion Lippmann

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Depuis quelques mois, la correction sur le marché immobilier semble se confirmer après une décennie de forte hausse des prix. Néanmoins, Empruntis, un site internet comparateur de crédits et d'assurances, a indiqué lors d'une conférence de presse mardi 29 septembre qu'il faut rester prudent: les chiffres sont loin d'être tous annonciateurs d'un réel rebond du secteur.

INFO

- Les crédits bancaires sont gelés

Empruntis prévoit que les banques auront produit seulement 90 milliards d'euros de crédits immobilier entre décembre 2008 et décembre 2009, contre 156 milliards en novembre 2006 sur un an. Cela traduit une chute des opérations immobilières.

Néanmoins, les chiffres annoncés pour décembre sont en hausse par rapport à août 2009 (80 milliards environ). Empruntis souligne que la production bancaire, qui avait perdu 35,17% entre juillet 2008 et juillet 2009, se stabilise et ne décroit plus.

- La solvabilité des ménages s'améliore

Un chiffre qui égaye le bilan: le nombre de finançables augmente de façon de façon significative. Selon les chiffres d'Empruntis, les dossiers finançables ont augmenté de 31% en un an. Sur une base de 100 en janvier 2007, 104 dossiers sont aujourd'hui finançables contre 79 il y a seulement un an.

INTOX

- La chute des transactions immobilières est restreinte

Les professionnels accusent en réalité un choc important. D'après les chiffres du ministère du Logement, depuis 2004 et jusqu'à la fin 2007, entre 800.000 et 850.000 transactions résidentielles dans l'ancien étaient dénombrées par an. L'effondrement de ces transactions est intervenu en mars 2008 et les prévisions futures ne sont pas bonnes. Empruntis relève en effet que la plupart des estimations des professionnels tablent sur un niveau de 550.000 transactions à la fin 2009, "malgré un frémissement récent du marché".

Trois facteurs expliquent la faiblesse du secteur: la dégringolade de la demande des crédits à la suite de la faillite de Lehman Brothers, la hausse des taux d'intérêts et enfin le relèvement du prix des biens vendus.

Le nombre d'agences immobilières a doublé entre 2000 et 2008, assure Empruntis, pour qui l'assainissement du marché est inéluctable: 25 à 30% des agences devraient faire faillite, et les plus touchées seront les plus jeunes dont les fonds de commerce sont trop faibles.

Le baisse des taux d'intérêts permet d'acheter

Les analyses du comparateur sont optimistes quant à l'évolution des taux des crédits habitat. Ils ont diminué de 1,30% en un an: le coût d'un crédit octroyé pour un emprunt sur 20 ans, en tenant compte de l'évolution des prix, est passé de 5,40% en octobre 2008 à 4,10% aujourd'hui.

Compte tenu de la baisse conjuguée des prix et des taux sur le coût du crédit, la situation est équivalente à celle de 2005. "C'est le moment pour emprunter, expliquent les analystes. "Sauf que cela ne vaut pas le coup si les acquéreurs ne peuvent pas revendre après!". Sur le papier, la capacité d'achat de biens immobiliers des ménages est donc bonne.

Toutefois, Empruntis tempère: "ne soyons pas trop optimiste, ce n'est pas parce que les taux de crédits sont intéressants que les Français vont racheter! Et pour causes: les perspectives en terme de croissance, de pouvoir d'achat et d'emploi sont désastreuses". Les ménages sont donc encore réticents à s'engager sur 15 ou 20 ans. De plus, si la baisse des taux est intéressante pour les ménages, elle n'est pas suffisante pour tirer le marché à la hausse.

La baisse des prix est importante

Les intervenants indiquent également que la baisse des prix de l'immobilier en 2009, estimée à 10% pour la fin de l'année, n'a pas été aussi sévère que prévu. Cette baisse des prix devrait s'ajuster en 2010 et atteindre -4%. La correction risque d'être faible que les prix ont été multipliés par plus de deux en 10 ans.

BILAN : un peu d'info, beaucoup d'intox.

Selon les analystes, la sortie de la crise de l'immobilier a commencé, mais elle reste très fragile. "Le marché immobilier devrait rester atone en 2010. On ne peut pas encore parler de relance, même si les conditions de crédits sont très bonnes". Ils ajoutent que si la reprise finira par arriver, "il ne faudra toutefois pas attendre un retour à la situation qui prévalait avant 2000".

Lorsqu'on leur demande si in fine, les nouvelles optimistes sont de l'info ou de l'intox, leur réponse est simple: "Nous sommes sortis du coup de frein très sévère qui a eu lieu au 4ème trimestre 2008, mais la reprise aux niveaux de 2006 et 2007 n'est pas encore d'actualité".

Ils ajoutent que "les Français, à cause de la hausse des prix et l'augmentation du chômage, sont déprimés. L'immobilier sort des soins palliatifs, mais n'est pas encore entré dans une réelle reprise".