La baisse des prix de l'immobilier pourrait atteindre 10% en 2009

Delphine Halgand

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Moins 20% de transactions immobilières en France en 2008 par rapport à l'année précédente, c'est ce qu'annonce le réseau d'agences immobilières Century 21. "Sous le quadruple impact de l'augmentation résiduelle des prix, de l'augmentation des taux de crédit, du resserrement des critères d'octroi et de la flambée du coût des énergies fossiles, le marché se bloque dès l'été", explique Century 21.

A partir d'août, les volumes s'effondrent et les prix s'orientent franchement à la baisse. Sur l'ensemble de la France, les prix moyens au m2 ont baissé de 1,63% en 2008 par rapport à 2007. Les évolutions de prix sont très contrastées selon les régions, de -7,37% en Midi-Pyrénées, à -6,08% dans le Limousin ou -4,42% à Lyon, alors que Paris a enregistré une hausse de 4,81%, pour atteindre 6.651€ par m2 en moyenne. Dans la capitale, le montant moyen d’une acquisition s’est élevé à 305.630 euros, soit une variation de + 3,15 %. La superficie moyenne d’un bien immobilier est de 46,64 m², contre 47,06 m² en 2007. L’écart de prix entre la mise en vente et le compromis ressort à 3,78 %. Le financement sollicité a représenté 64,39 % du montant de l’acquisition, contre 67,45 % en 2007.

A Marseille, le prix moyen a atteint 2.953 euros par m², soit une baisse de – 0,71 % par rapport à 2007. Le montant moyen d’une acquisition s’est élevé à 192 432 euros. La superficie moyenne d’un bien immobilier acheté est de 65,61 m², contre 73 m² en 2007. L’écart de prix entre la mise en vente et le compromis ressort à 7,03 %, contre 6,81 % en 2007.

Retrouvez la carte de France des variations des prix ici.

La baisse globale des prix s'est accentuée au 4e trimestre. Ils ont ainsi chuté de 6,5% par rapport au 3e trimestre (-5,9% à Paris, -13% à Lyon et -16,6% en Aquitaine). "Cette tendance va se poursuivre en 2009, la baisse pourrait être de 6 à 10%, explique Hervé Bléry, président de Century 21, à E24.

Les délais de vente ont augmenté l'année passée pour atteindre en moyenne 88 jours. Autre mauvaise nouvelle pour les vendeurs (mais bonne nouvelle pour les acheteurs), les marges de négociation ont doublé en un an. Elles flirtent, voire dépassent les 10% dans de nombreuses régions, notamment pour l'acquisition de maisons individuelles.

Pour Hervé Bléry, trois arguments soutiennent l'hypothèse de la relance du marché. La simple baisse des prix rend à nouveau solvable une partie des acquéreurs. D'autre part, dès la fin du premier trimestre 2009, une baisse de quelques dizaines de points de base du taux de crédit relancera les transactions. Les plus jeunes seront à nouveau solvables. Enfin, les transactions dites de confort, effectuées par ceux qui diffèrent depuis plusieurs années leur projet et qui voudront profiter de prix redevenus attractifs, d'une plus value sur leur bien actuel et de taux d'emprunt "psychologiquement" bas, devraient à nouveau augmenter. Ce segment est atone depuis deux ans. Ces trois éléments devraient relancer le marché, certes pas dans le volume connu ces dernières années. En 2008, la France devrait atteindre les 550.000 transactions. Ce chiffre sera moindre en 2009 (entre 475.000 et 500.000) à cause de l'effet d'inertie, même si le marché redevient plus actif.