L'immobilier va repartir doucement en 2010

Thibaud Vadjoux

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Dans un climat de crise économique, l'activité sur le marché immobilier a été très chahutée en 2009 marquant un recul des prix de -4,9% après une année 2008 aussi en baisse (-3,1%), selon une étude publiée mardi par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

Mais la crise financière a aussi eu des effets favorables grâce à la baisse des taux d'intérêts bancaires qui ont suivi ceux des banques centrales. La formidable bulle immobilière des 10 dernières années s'est donc un peu dégonflée ces deux dernières années, sans éclater. Les prix n'ont pas reculé de 10% à 20% comme certains le pronostiquaient.

Les prix ont été un peu corrigés. Entre 2000 et 2007, les prix des logements avaient doublé (+100%), cette inflation a été ramenée à 75% entre 2000 et 2009.

Prix des logements depuis 2009 (Fnaim)

Les taux d'emprunt ont atteint des planchers

La contraction de la demande en 2009 a été amortie par l'amélioration des conditions du crédit, estiment les spécialistes du logement. C'est un moteur de fond à l'oeuvre depuis 10 ans. "Au total, l’amélioration des conditions des crédits immobiliers aura permis de compenser près de la moitié de la hausse des prix observée au cours de la dernière décennie", indique la Fnaim dans sa note de conjoncture.

En 2009, le mouvement a été accentué, ce qui a permis "la resolvabilisation extraordinaire des ménages", explique de son côté Michel Mouillart, professeur à l’Université de Paris X Nanterre et en charge de l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels-Crédit Logement/CSA.

Selon l'institut du crédit, entre novembre 2008 et décembre 2009, les taux des crédits immobiliers aux particuliers ont reculé de 135 points de base passant de 5,10% à 3,80%. "En un an, le pouvoir d'achat des emprunteurs s'est amélioré de 8 à 10% avec un maintien de la durée des emprunts", précise Michel Mouillart.

De fait, l'activité a montré des signes de reprise dès le printemps 2009 et le quatrième trimestre 2009 a signé la fin d'une baisse amplifiée des prix des logements anciens.

Pour 2010, la reprise limitée par le chômage

Les acheteurs devraient revenir progressivement en 2010. Si entre 2007 et 2009, le nombre de transaction s'est effondré de 35% passant de 736.000 à 485.000, il est attendu à la hausse à 545.000 en 2010 par l'Observatoire des Crédits Logement.

La Fnaim table sur 600.000 logements vendus ce qui impliquerait une stabilisation des prix en 2010 voire une hausse mais qui sera contenue.

Car, d'une part, "les ressorts du crédit sont aujourd’hui épuisés (les taux d’intérêts étant voisins de leur plancher historique)", avance la Fnaim. D'autre part, le meilleur accès au crédit - qui s'estompe déjà - ne permettra pas de compenser la perte d'un emploi ou du pouvoir d'achat dû à la hausse du chômage en 2010 qui sera, hélas, l'élément fort de 2010 pour tous les marchés.