Cessions immobilières: L'Etat s'organise petit à petit

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Depuis 4 ans, l'Etat français est plus ambitieux en matière de cessions immobilières, mais commence tout juste à avoir une stratégie immobilière d'ensemble.

2005 marque un tournant dans la politique de cessions immobilière de l'Etat: 634 millions d'actifs cédés, alors que budget en prévoyait 600 millions. En une année, l'Etat cède davantage qu'au cours des cinq exercices précédents. Et la tendance s'est poursuivie jusqu'en 2007 (voir graphique).

Ces ventes de biens se sont concentrées sur l'immobilier de prestige, essentiellement localisé à Paris. 82% des cessions réalisées entre 2005 et 2007 d'un montant de plus de 2 millions d'euros ont été réalisées dans la capitale. C'est d'ailleurs grâce à de telles cessions que l'Etat est parvenu à dépasser systématiquement ses objectifs de ventes de biens immobiliers, relevait la Cour des comptes dans son dernier rapport annuel.

Le boom de l'immobilier et l'afflux de capitaux ont permis à l'Etat de réaliser quelques belles transactions. Ainsi, le centre de conférences internationales de l'avenue Kléber à Paris (16ème) est parti pour 404 millions d'euros, contre une valeur estimée de 253 millions d'euros. Mais l'Etat n'a pas toujours été bon vendeur, laissant aux acquéreurs de ses biens le soin de faire de jolies plus-values, allant de 19% à 106% et réalisées dans des délais de quelques jours à quelques mois.

L'Etat peut encore faire d'importants progrès en matière de gestion de son patrimoine. "Les cessions ne doivent pas constituer un objectif "final", mais seulement l'un des vecteurs d'une gestion cohérente ; le but véritable est celui de la rationalisation des coûts", écrivait Nicole Bricq, la rapporteure du Sénat sur le projet de loi de finances 2009.

Parmi les pistes à explorer pour une meilleure gestion du patrimoine immobilier, la Cour des comptes suggère la mise en place de baux emphytéotiques (baux immobiliers de très longue durée, qui peuvent atteindre 99 ans), qui constituent une alternative intéressante à la cession, pour "tenir compte du caractère historique ou emblématique" d'un bien ou d'un marché immobilier moins favorable, ce qui est le cas depuis l'année dernière. De même pour permettre à l'Etat de tirer pleinement parti de la hausse des marchés, la Cour des comptes suggère que soit systématiquement mise en place une clause d'intéressement, permettant à l'Etat de bénéficier d'une partie de la plus-value réalisée par l'acquéreur, en cas de revente d'un bien dans les deux ans suivant sa cession.

L'utilisation du produit de cessions a également évolué depuis le 1er janvier 2009. Jusque là, l'administration centrale ou le ministère cédant se considérait comme le bénéficiaire naturel du produit de cession des biens vendus. Il doit maintenant apprendre à partager. Désormais 20% du produit de cession vont dans un pot commun pour l'ensemble des ministères. En outre, depuis 2006, 15% du produit des cessions sont affectés au désendettement de l'administration publique. En tenant compte du budget 2009, cela signifie que depuis 2006, les cessions immobilières de l'Etat ont permis à ce dernier d'affecter 512 millions d'euros à la réduction de la dette publique. Une goutte d'eau par rapport au dérapage du déficit public et de la dette qui s'en suivra.