Loi Scellier, mode d'emploi

Julien Beauvieux

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Les dispositifs de Robien et Borloo ont depuis le début de l'année une petite sœur qui risque de leur faire de l'ombre, la loi Scellier. Plus simple et plus juste, ce nouveau mécanisme permet une réduction temporaire d'impôt en cas d'acquisition de logements destinés à la location.

Applicable depuis le 1er janvier 2009, la loi Scellier permet jusqu'au 31 décembre 2012 aux personnes physiques de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des sommes consacrées à la construction ou à l'achat d'un logement, neuf ou en l'état futur d'achèvement.

La réduction d'impôt est calculée en appliquant un taux de 25% (20% pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012) au prix de revient du logement, limité à 300.000 euros. Soit un maximum de 75.000 euros, étalé à part égale sur neuf ans, la durée d'engagement minimum de location. Si le logement est toujours loué au-delà de cette période, le contribuable peut prétendre à une réduction annuelle supplémentaire de 2% pendant deux périodes de 3 ans, soit un gain total de 37%.

Plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier de cette manne. La location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement de la construction du logement. Le locataire peut être un descendant de l'acquéreur du logement, mais en aucun cas appartenir à son foyer fiscal.

La construction doit par ailleurs être située dans des zones caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, qui correspondent aux zones A, B1 et B2 actuellement retenues pour l'application des dispositifs Robien et Borloo. Ces zones servent aussi de cadre pour définir le montant des loyers perçus par le propriétaire, qui sont plafonnés.

Le logement doit en outre répondre à la réglementation thermique (article L 111-9 du code de la construction et de l'habitat). A noter enfin que le contribuable ne peut bénéficier de la loi Scellier que pour un seul logement.

Un exemple: Une acquisition de 150.000 euros entrant dans le cadre du dispositif Scellier offrira une réduction de 37.500 euros répartie sur 9 ans, soit 4.166 euros par an. En cas de prolongation du contrat de location sur 15 ans, la réduction sera augmentée de 18.000 euros. Par ailleurs, la loi Scellier prévoit que les particuliers dont les impôts sont inférieurs à la réduction offerte en année fiscale N pourront reporter le solde jusqu'à l'année N+6 incluse.

Pour l'année 2009, un acquéreur de logement destiné à la location aura bien sûr la possibilité d'opter entre les dispositifs Scellier, Robien et Borloo. Ces derniers sont cependant moins lisibles pour les particuliers. Ils ne s'appliquaient qu'aux seuls revenus fonciers imposables et correspondaient à un amortissement du coût du logement et non une réduction directe. Multiplication des taux et des tranches, prise en compte des revenus et de la tranche marginale d'imposition, les obstacles à la bonne compréhension des contribuables étaient donc nombreux. Et les deux dispositifs pas nécessairement plus intéressants. Un couple marié avec un enfant, un revenu de 65.000 euros par an et un impôt annuel de 4.900 euros (tranche à 14%) aurait bénéficié d'une économie de seulement 10.500 euros sur neuf ans dans d'un investissement de 150.000 euros dans le cadre de la loi Robien.

De quoi favoriser le nouveau dispositif. "La loi Scellier connaît depuis plusieurs semaines un très grand succès", a déclaré mardi 7 avril Jean-François Humbert, président de la Chambre des notaires de Paris, qui espère que cela redonnera un coup de fouet au secteur immobilier. Depuis le début de l'année, Meilleurtaux.com a de son côté enregistré 20% de ses demandes de prêt dans le cadre de la loi Scellier, selon le courtier en ligne.