Immobilier: "Les investisseurs vont se tourner vers le HQE"

Propos recueillis par Guillaume Guichard

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Où en est-on des nouvelles normes de performance environnementale dans l'immobilier de bureau?

Jacques-Olivier Darne, CBRE Expertises: Pour l'instant, il n'y a rien de concret. Le projet de loi Grenelle 2 est passé au Conseil des ministres et va être examiné prochainement par l'Assemblée nationale. Nous ne savons donc pas encore précisément ce qui sera décidé.

De notre point de vue, la loi va déboucher sur des obligations légales à moyen terme. Les propriétaires d'immeubles existants devront alors faire face à de nouvelles obligations légales pour mettre en œuvre de nouvelles normes environnementales pour tous les bâtiments, entre 2012 et 2020.

Quel effet cela aura-t-il sur ce marché?

Nous allons observer une évolution étalée dans le temps de la valorisation des immeubles ces dix prochaines années. L'échéance de 2020 va probablement créer un effet de rareté sur les bâtiments basse consommation qui va accroître la valeur des immeubles aux normes. En effet, les investisseurs deviendront de plus en plus sensibles aux coûts des obligations de travaux à mesure que l'échéance se rapprochera.

Par conséquent, ils vont logiquement se reporter sur les immeubles à haute qualité environnementale (HQE), à haute performance énergétique (HPE). Comme ceux-ci représentent aujourd'hui une infime fraction du parc immobilier (Certivéa recensait 164 projets HQE en Janvier 2009), l’offre devrait être largement inférieure à la demande et pousser les prix de transactions pour ces immeubles à la hausse (toutes choses égales par ailleurs). Dans le même temps, le prix des bâtiments obsolètes devrait baisser.

Reste que certains fonds opportunistes devraient s'intéresser à l'ancien pas encore mis aux normes, espérant en tirer une plus-value après rénovation.

Que devront faire les propriétaires?

Ces nouvelles normes seront une sorte de révolution, même si cela ne se fera pas en un jour. D'ailleurs, les capacités de production nécessaires à la rénovation du parc sont encore insuffisantes. Alors, même si la loi est votée, il y aura une certaine inertie. C'est aussi pour cela, que les travaux pourront être étalés entre 2012 et 2020.

C'est une révolution, parce que tous les bâtiments existants sont concernés, contrairement au cas de l'amiante, qui n'avait entraîné que ponctuellement de coûteux travaux de rénovation.

Pour les propriétaires d’immeubles obsolètes, ces nouvelles normes représentent donc une contrainte en train d'émerger: les travaux de mise aux normes pourront coûter jusqu'à 80% de la valeur vénale du bien. Voire plus que la valeur de l'immeuble, dans le pire des cas.

Comment peuvent-ils réagir?

Ils peuvent anticiper les lois futures en lançant des travaux pour obtenir des certificats d'économies d'énergie. En faisant plus aujourd'hui, ils pourront revendre ces certificats sur le marché à ceux qui seront en retard (sur le modèle du marché des quotas de CO2, ndlr).

Mais tous ne sont pas convaincus de la nécessité de mener de très coûteux travaux dès aujourd'hui, car rien n’est encore concret.