Logement : Tout comprendre à l’encadrement expérimental des loyers

VIE PRATIQUE Alors que de nouvelles métropoles ont mis en place un encadrement des loyers expérimental pour contenir les prix, les annonces immobilières doivent aiguiller plus clairement les usagers

Julie Polizzi pour 20 Minutes
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Fin 2021, 6 territoires expérimentaient le dispositif d'encadrement des loyers à la mise en location et au renouvellement du bail.
Fin 2021, 6 territoires expérimentaient le dispositif d'encadrement des loyers à la mise en location et au renouvellement du bail. — iStock / City Presse

Dans certaines agglomérations, trouver un logement relève du chemin de croix. Dès lors que l' offre locative ne parvient pas à répondre à la demande, on parle d'un marché immobilier en tension. Or, dans un tel contexte, les quelques locations disponibles s'arrachent à prix d'or.

Pour calmer les ardeurs de propriétaires un peu trop gourmands, certaines villes expérimentent donc un dispositif d'encadrement des loyers à la mise en location et au renouvellement du bail, tout récemment complété. 

Pour la petite histoire...

C'est la loi Alur de 2014 qui a tout d'abord permis aux communes de mettre en place ce plafonnement. Paris a testé le concept en août 2015, suivie par Lille en février 2017. À partir d'une analyse locale des prix du marché, des arrêtés préfectoraux ont déterminé un loyer de référence à respecter. Sauf qu'à l'automne 2017, les tribunaux administratifs ont annulé les arrêtés en considérant que cette réglementation ne pouvait pas s'appliquer à ces seules communes, en excluant leur agglomération.

Après un an et demi d'interruption, ce dispositif a été remis en selle par la loi Élan de 2018, qui a instauré une période d'expérimentation de cinq ans pour encadrer les loyers dans les zones dites tendues. Paris et Lille ont alors respectivement mis en place la mesure le 1er juillet 2019 et le 1er mars 2020. En 2021, quatre nouvelles entrées en vigueur ont eu lieu dans le territoire de Plaine Commune (Grand Paris) en juin, de Lyon et Villeurbanne en novembre, et enfin du territoire d'Est Ensemble (aussi dans le Grand Paris) en décembre. La loi 3DS du 21 février 2022 a d'ailleurs prolongé cette expérimentation jusqu'au 25 novembre 2026.

Des hausses de prix plafonnées

Dans les zones concernées, les niveaux de loyers doivent respecter un tarif de référence local du mètre carré, déterminé par rapport au type de location (meublée ou vide), au nombre de pièces et à l'époque de construction du bien. À partir de là, le comparatif se fait en fonction du prix de référence majoré (+ 20 %) ou minoré (- 30 %) selon la situation. En cas de première mise en location, le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit en effet pas dépasser le montant de référence majoré. Néanmoins, si le bien présente des caractéristiques particulières, notamment de confort ou de localisation, le propriétaire privé peut appliquer un « complément de loyer », permettant de dépasser ce plafond. Il faut toutefois dûment justifier cette hausse dans le bail.

De même, au moins 6 mois avant la date de renouvellement du contrat, le bailleur peut faire une « action en réévaluation » afin d'augmenter le loyer. Mais cette fois, le nouveau prix ne doit pas dépasser le loyer de référence minoré.
Enfin, c'est à nouveau le montant majoré qui compte lorsque le bailleur veut relever le tarif dans le cadre d'un nouveau bail à un autre locataire. Attention : si le bien est reloué après moins de 18 mois d'inoccupation, le loyer ne peut être augmenté que s'il n'a pas été révisé aux cours de l'année précédente, si des travaux d'amélioration ont été réalisés ou alors s'il était sous-évalué.

Le locataire peut contester toute hausse de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation dans le délai requis.

L'information initiale renforcée

Pour permettre aux futurs locataires de choisir leur logement en connaissance de cause, un récent arrêté, issu de la loi Élan, renforce les informations obligatoirement contenues dans les annonces immobilières publiées par les agences de ces territoires depuis le 1er avril 2022.

Dans les zones soumises à ce plafonnement des loyers, les professionnels doivent en effet fournir l'ensemble des données financières essentielles aux candidats. De façon classique, les annonces doivent donc bien entendu mentionner le loyer de base hors charges, ainsi que le montant de ces dernières, mais également – et c'est la spécificité de ces villes – le tarif du loyer de référence majoré, ainsi que celui du complément de loyer éventuellement appliqué. Vous pouvez vérifier les barèmes fixés sur Service-public.fr.

Gare aux confusions

Cet encadrement expérimental ne doit pas être confondu avec l’encadrement classique de l’évolution des loyers qui s’applique depuis longtemps dans 28 agglomérations situées en zones tendues. Dans ces territoires, le propriétaire fixe librement le loyer lors de la première mise en location. En revanche, en cas de relocation ou de renouvellement du bail, il ne peut augmenter le prix au-delà de l’indice de référence publié par l’Insee (IRL).