Emprunt : Les conditions de crédit plus encadrées que jamais

ARGENT Un taux d’endettement limité à 35 % sur une durée maximum de vingt-cinq ans, voilà les nouvelles règles contraignantes des emprunts immobiliers depuis le 1er janvier 2022

J.P. pour 20 Minutes
— 
Les crédits immobiliers ne doivent désormais plus dépasser 35 % de taux d'endettement sur vingt-cinqans.
Les crédits immobiliers ne doivent désormais plus dépasser 35 % de taux d'endettement sur vingt-cinqans. — iStock / City Presse

Si le marché des crédits immobiliers a toujours été encadré, les banques bénéficiaient auparavant d’une certaine latitude dans les modalités d’octroi des emprunts. Cette marge de manœuvre a été circonscrite par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) au 1er janvier 2022.

De la recommandation à l’obligation

À l’heure de chercher à emprunter pour accéder à la propriété, il est nécessaire de faire les comptes pour savoir à quel niveau de crédit l’on peut prétendre. Sans pour autant être gravé dans le marbre, l’usage veut depuis longtemps que les débiteurs ne dépassent pas les 33 % de taux d’endettement, sauf cas spécifiques. C’est d’ailleurs le HCSF qui a émis cette recommandation afin de limiter les risques d’être entraîné dans une situation financière dangereuse. De même, pour éviter d’être engagé trop longtemps, il est conseillé de ne pas dépasser vingt ou vingt-cinq ans de durée de crédit.

Sauf qu’en pratique, les banques ont pris de plus en plus de liberté avec ces préconisations ces dernières années. Tout en ayant relevé son niveau d’exigence, le Haut Conseil de stabilité financière a donc annoncé fin 2020, puis confirmé en septembre 2021, qu’il userait de son pouvoir pour que ses recommandations deviennent de véritables normes juridiques contraignantes. C’est chose faite depuis le 1er janvier 2022.

Dès lors, les crédits immobiliers octroyés par les banques doivent désormais respecter un taux d’endettement maximum de 35 % et une durée de vingt-cinq ans. Une marge de flexibilité est toutefois laissée aux établissements afin qu’ils puissent passer outre pour 20 % de leur production de prêts et notamment en faveur des acheteurs de résidence principale. Et attention, en cas de non-respect de ces règles, les banques s’exposent à des sanctions ! De quoi les inciter à être plus sélectives dans le choix des dossiers d’emprunt.

Misez sur l’apport personnel

Pour décrocher son prêt sans difficulté et à de bonnes conditions, il est donc essentiel d’afficher un taux d’endettement limité. En effet, le réseau de courtage Vousfinancer relevait début janvier qu’une banque au moins avait déjà décidé de majorer son barème de taux d’intérêt de 0,10 à 0,20 point pour les clients ne respectant pas les normes imposées par le Haut Conseil. Lorsque c’est possible, mieux vaut donc puiser davantage dans ses économies plutôt que de miser entièrement sur le crédit. Rappelons d’ailleurs que sous l’effet de la crise sanitaire, l’apport personnel est devenu le sésame incontournable d’accès à l’emprunt.

« La plupart des banques ne souhaitent plus financer plus de 100 % de la valeur du bien, donc les frais annexes, afin de diminuer le risque de non remboursement du crédit en cas de revente précipitée ou de baisse de la valeur du bien, explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. C’est pourquoi la plupart des banques demandent que l’emprunteur finance au moins les frais (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et/ou de courtage) avec de l’épargne personnelle, ce qui implique d’avoir environ 10 % d’apport. Et si certaines banques accordent encore des financements à 110 %, avoir de l’apport permet souvent d’obtenir un taux plus attractif ».

Le taux d’endettement à la loupe

Pour ne pas dépasser 35 % de taux d’endettement, encore faut-il savoir de quoi on parle. Ce calcul consiste à faire le ratio entre vos revenus et vos charges.

Additionnez vos rentrées d’argent fixes du type salaires, revenus professionnels non salariés, pension de retraite ou les loyers perçus si vous louez certains de vos biens immobiliers. Côté charges, prenez en compte le loyer que vous payez chaque mois, de même que vos éventuelles mensualités de remboursement pour des crédits déjà en cours et celles de la pension alimentaire versée à votre ex-conjoint. Multipliez le montant de vos charges mensuelles par 100, puis divisez par le montant mensuel de vos revenus pour obtenir votre taux d’endettement actuel. Refaites ensuite le calcul en remplaçant votre loyer acquitté par les mensualités du prêt convoité afin de déterminer le montant maximum que vous pouvez payer chaque mois. Sachez que des simulateurs gratuits sont disponibles en ligne.