Logement : Tout ce qu'il faut savoir avant de vivre en zone inondable

IMMOBILIER En France, une municipalité sur trois se situe en zone inondable

Julie Polizzi pour 20 Minutes
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Mieux vaut s'informer précisément sur le niveau de risque avant de s'installer en zone inondable.
Mieux vaut s'informer précisément sur le niveau de risque avant de s'installer en zone inondable. — iStock / City Presse

Entre les submersions des bords de mer, les crues des rivières et les tempêtes telles que Xynthia, les  inondations représentent le premier risque naturel en France. Une commune sur trois est concernée, dont 300 grandes agglomérations, soit 17 millions de personnes au total. Même l’Élysée a été construit en zone inondable. Prévention oblige, une politique  immobilière spécifique est mise en place pour informer les acquéreurs et les riverains.

Un terrain propice aux catastrophes

La France a mis très longtemps à prendre en compte les dangers inhérents à notre territoire. Il a en effet fallu attendre les années 1990 pour que l’État lance une politique de prévention en incitant les communes à créer des plans de prévention des risques naturels (PPRN) et, en l’occurrence, des plans dédiés aux risques d’inondation (PPRI). Obligatoires depuis 1995, ces documents permettent d’identifier trois types de secteurs, en fonction des crues les plus importantes historiquement.

Les zones à risque élevé, en rouge, sont inconstructibles. Ceci dit, les bâtiments antérieurs à cette réglementation peuvent rester habités, étendus (garage, abri, piscine…) et même être reloués malgré le danger. Le marquage bleu indique, quant à lui, un risque moyen permettant de construire des édifices, sous réserve de faciliter l’écoulement des eaux en respectant certaines normes spécifiques. Il s’agit par exemple de situer le logement sur la partie du terrain la moins exposée, de surélever le plancher habitable, de placer les chambres ou le salon dans les étages ou encore de créer une zone refuge. Enfin, les zones blanches sont réputées sans danger et n’imposent aucune contrainte particulière.

Si ces plans de prévention ont le mérite d’exister, ils sont loin de dissuader les projets immobiliers. En zone à risques, les prix sont nécessairement plus faibles, ce qui rend ces territoires paradoxalement convoités.

Un devoir d’information

À défaut de quitter les lieux trop dangereux, la politique en vigueur consiste donc à miser sur une information préventive et à tenter de gérer les débordements des eaux. Dès lors qu’un plan de prévention des risques d’inondation s’applique sur la commune, les vendeurs et bailleurs ont l’obligation de fournir un état des risques datant de moins de 6 mois aux potentiels locataires et acheteurs. Il s’ajoute à la longue liste des documents composant le diagnostic technique. Afin d’être complètement transparent, le propriétaire doit en outre mentionner dans le bail ou l’acte de vente s’il a déjà subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle. En cas d’omission volontaire, il peut être poursuivi sur le plan civil (octroi de dommages-intérêts et annulation de la vente) et encourt aussi de lourdes sanctions financières (jusqu’à 300.000 euros d’amende et deux ans de prison).

Vous envisagez de louer ou d’acheter un bien en zone inondable ? Afin de vous engager en toute connaissance de cause, mieux vaut mener une enquête approfondie. Pour vous faire une idée de la situation, vous pouvez consulter le portail officiel Georisques.gouv.fr, qui recense les données de tous les risques naturels et technologiques de l’Hexagone, et bien sûr contacter la mairie du lieu d’habitation souhaité. À travers le site officiel Vigicrues.gouv.fr et de ses bilans annuels, vous pouvez également vous informer sur les évolutions météorologiques récentes. Cette plateforme est d’ailleurs une référence pour les riverains des zones inondables et permet de recevoir des alertes en temps réel sur les risques de crues.

Les précautions à prendre

Avant d’acheter un bien situé en zone inondable, vous devez vous montrer prudent :

  • Vérifiez le niveau de risque : zone blanche, bleue ou rouge. Une fois la couleur déterminée, demandez un maximum d’informations concernant le terrain, les spécifications du bien et les éventuelles contraintes et normes de construction. Pensez aussi à vous renseigner sur les possibilités d’agrandissement ultérieur et de clôture de la propriété pour éviter les mauvaises surprises.
  • Négociez le prix : un territoire à risques implique une baisse de prix. Il s’agit donc de se renseigner en amont pour en profiter. En revanche, un tarif très faible pourrait être de mauvais augure quant à la réalité du risque d’inondation…
  • Prenez garde à l’assurance : avant de signer, renseignez-vous sur le coût et les garanties de votre future assurance habitation. En zone inondable, la facture a évidemment tendance à augmenter.