Crédit immobilier : Les astuces pour faire baisser l’addition

ARGENT Lorsqu’on s’engage à rembourser un prêt sur vingt ans, mieux vaut prévoir toutes les façons de s’en débarrasser au plus tôt. Et les clauses contractuelles favorables aux emprunteurs se réduisent comme peau de chagrin

Julie Polizzi pour 20 Minutes
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Modifier les conditions de remboursement de son prêt après signature est souvent très compliqué.
Modifier les conditions de remboursement de son prêt après signature est souvent très compliqué. — IStock / City Presse

En pleine euphorie pour son projet de maison, on a trop tendance à contracter un crédit immobilier à la va-vite. Et c’est comme ça qu’on passe à côté de clauses avantageuses. Voire pire. L’idéal est donc de faire le tour de la concurrence en amont, avant d’avoir signé tout compromis de vente, de façon à obtenir les meilleures conditions de prêt possibles.

Moduler son crédit

De nombreuses banques intègrent à leur offre de prêt une clause de modularité. Cette option permet aux emprunteurs de moduler leurs remboursements à la hausse – en général dans la limite de 10 à 30 % de l’échéance – ou à la baisse, dans la limite d’un allongement de la durée du prêt de deux ans. L’objectif ? Adapter le montant du remboursement en cas d’évolution de sa situation personnelle ou professionnelle.

Si les conditions dépendent de chaque établissement bancaire, cette possibilité peut, en général, être demandée par courrier à partir d’une certaine durée d’engagement (de 12 à 24 mois de remboursement, selon les offres). Bien entendu, il ne s’agit pas de changer d’avis tous les mois. Le nouveau montant d’échéance prévu devra s’appliquer pendant au moins un an. De même, le changement doit être au minimum d’un montant équivalent à 2 % de la mensualité, ou 15 euros, selon les banques. L’établissement recalculera alors le tableau d’amortissement en conséquence, puisque la durée et le coût total du crédit seront modifiés.

Une négociation verrouillée

L’option de modularité est d’autant plus avantageuse que les banques rechignent à faire preuve de souplesse en ce qui concerne les modalités de remboursement des crédits immobiliers. Vous comptiez vous acquitter d’une partie de votre prêt par anticipation ? Il vous en coûtera des pénalités correspondant au maximum à la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et sans dépasser 3 % du capital restant dû. De plus, certains contrats imposent que ce paiement atteigne au moins 10 % du montant initial du crédit.

Autre option : la renégociation, une tendance forte eu égard aux très faibles taux d’intérêt. Pour que celle-ci soit intéressante, il faut au moins remplir deux des trois conditions suivantes : la différence entre le taux initial et le taux convoité doit être au minimum de 1 %, le capital restant dû doit être de plus de 100.000 euros, et le prêt doit encore courir sur plus de dix ans. Attention toutefois : même si l’option de renégocier son prêt avec sa banque est plus intéressante, puisque cela vous permet d’échapper aux frais de dossier, il est rare que cette dernière s’aligne sur les prix du marché.

De crédit en crédit

D’autres techniques permettent d’alléger la facture selon vos projets :

  • Le transfert de crédit : au lieu de rembourser votre prêt lors de la revente de votre maison et d’en souscrire un autre pour financer la nouvelle, cette clause permet de conserver le crédit initial et de le transférer sur l’acquisition du futur bien en le complétant si besoin par un second prêt. Ce peut être un bon moyen de garder un taux avantageux et d’éviter les pénalités de remboursement anticipé. Mais de plus en plus de banques retirent cette option de leurs offres.
  • Le rachat de crédit : cela permet d’obtenir une baisse des mensualités, voire du taux d’intérêt, en contrepartie bien souvent d’une durée de remboursement rallongée. Cette opération coûte environ 5 % du montant du crédit. Et le coût de l’assurance peut être dissuasif pour un senior.