Logement : Comment le permis de louer fonctionne-t-il ?

IMMOBILIER Pour en finir avec les logements insalubres, de plus en plus de communes mettent en place un permis de louer, créé par la loi Alur en 2014

Julie Polizzi pour 20 Minutes
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Le permis de louer est un outil donné aux communes afin d’encadrer le droit de location sur leur territoire.
Le permis de louer est un outil donné aux communes afin d’encadrer le droit de location sur leur territoire. — IStock / City Presse

En France, tout logement loué doit respecter des critères de décence. En clair, il doit être sûr, sain, offrir un volume habitable minimum et être pourvu des équipements de confort habituels. Il n’empêche, la Fondation Abbé-Pierre estime qu’il y a près de 600.000 habitations indignes en France. C’est pour éviter que de tels taudis se retrouvent sur le marché locatif que la loi Alur de 2014 a créé un outil d’encadrement : le permis de louer.

Des initiatives locales

Ce dispositif est un outil donné aux communes afin d’encadrer le droit de location sur leur territoire. Ainsi, les villes peuvent imposer aux propriétaires d’en passer au préalable par une démarche administrative avant de pouvoir louer leur bien. Pour ce faire, le conseil municipal ou l’EPCI (l’établissement public de coopération intercommunale) doit définir un périmètre d’application consistant en des secteurs géographiques – l’ensemble de la commune ou certains quartiers –, voire des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers concernés par la mesure.

Ce sont les rues et quartiers comportant une part importante d’habitats délabrés qui sont ciblés. Sur le reste du territoire national, les propriétaires peuvent toujours louer librement leur bien. Toutefois, avant de publier votre annonce, mieux vaut vérifier auprès de la mairie si le logement n’est pas situé dans l’un de ces secteurs.

Déclaration ou autorisation

Ce permis de louer peut prendre deux formes, au libre choix des élus locaux. Il peut s’agir d’abord d’une simple déclaration de mise en location mentionnant l’identité du bailleur, la désignation du bien et la date du contrat de location. Le formulaire correspondant (Cerfa n° 15651) doit être envoyé à la mairie ou à l’EPCI dans les quinze jours suivant la conclusion du bail et ce, à chaque changement de locataire.

La ville peut sinon mettre en place une autorisation préalable de mise en location, elle aussi nécessaire à chaque changement de locataire. Une fois le formulaire spécifique (Cerfa n° 15652) envoyé et le récépissé obtenu, le bailleur doit alors attendre la réponse de la mairie, qui a un mois pour rendre sa décision. Dans l’intervalle, les services d’hygiène se déplaceront pour contrôler l’état du logement sur place. Et si la municipalité estime que l’habitation « est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique », elle peut refuser la mise en location ou la soumettre à une condition de travaux. Et gare aux contrevenants. Une amende de 5.000 euros maximum est prévue pour les bailleurs ne respectant pas l’obligation de déclaration préalable, tandis qu’elle peut atteindre 15.000 euros en cas de non-respect de la procédure d’autorisation.

Un dispositif qui essaime

De plus en plus de communes se saisissent de cet outil. Il est déjà utilisé dans plusieurs villes de Seine-Saint-Denis, du Val-d’Oise mais aussi à Gennevilliers, Clichy, Niort ou encore Châteaurenard. Le permis de louer est aussi obligatoire sur 22 communes de la métropole lilloise, dont Roubaix et Tourcoing, depuis le printemps 2019. La même année, Marseille a également décidé d’appliquer cette mesure dans le quartier de Noailles, lieu des terribles effondrements d’immeubles survenus l’année précédente dans la rue d’Aubagne. Toujours dans le Sud, Montauban exige de faire une demande préalable de mise en location pour tous les biens situés dans le cœur de ville. De son côté, la métropole de Bordeaux compte expérimenter ce dispositif dès 2022.

Quant au retour d’expérience, il est plutôt positif, même s’il se fait nécessairement à petite échelle. À Narbonne, ce sont ainsi 347 logements qui ont été inspectés par les services d’hygiène entre 2019 et 2020 grâce à ce dispositif, sachant que 13 ont été refusés et 217 ont obtenu une autorisation avec réserve, afin que des travaux soient entrepris. Autre exemple, à Cazouls-lès-Béziers (Hérault), 185 habitations ont été inspectées dès 2018, sachant que 79 n’ont obtenu l’autorisation nécessaire qu’après avoir effectué les améliorations requises.