Qui est responsable de quoi pour une toiture végétalisée ?

ARGENT Il est utile de savoir ce que les espaces verts impliquent en matière de responsabilité

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Faute d'encadrement juridique adéquat, les toitures végétales sont, à l'heure actuelle, entièrement à la charge des propriétaires.
Faute d'encadrement juridique adéquat, les toitures végétales sont, à l'heure actuelle, entièrement à la charge des propriétaires. — IStock / City Presse

Voilà plusieurs années que les immeubles français se mettent au vert, littéralement parlant. D’après l’Adivet, l’Association française des toitures et façades végétales, qui rassemble l’essentiel des acteurs de la filière, 15 % des toitures plates accueilleraient aujourd’hui de la végétation, soit plus de 10 millions de mètres carrés de toits.

Malgré tous les bienfaits de cette technique, elle peut toutefois poser certaines questions en matière de responsabilité.

Pas de garantie particulière

Quels sont vos recours lorsque la végétation implantée pousse mal, meure ou ne remplit pas son rôle ? Qui est responsable ? Une décision de la Cour de cassation rendue en 2016 a jeté un pavé dans la mare en ce domaine. Un syndicat de copropriétaires avait attaqué en justice un promoteur en raison de désordres survenus à cause d’une insuffisance de végétation sur les toitures-terrasses des bâtiments. L’argumentaire était alors de dire que cette installation était couverte par la garantie légale de bon fonctionnement, puisqu’elle constituait un élément d’équipement de l’ouvrage. Mais si la cour d’appel a validé l’analyse, l’arrêt a été cassé par la Cour de cassation.

Selon les juges, « ces végétaux concernent un élément dissociable de l’immeuble non destiné à fonctionner et ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement ». Exit donc la protection de deux ans suivant la construction, mais aussi la garantie décennale. En cas de problème avec les plantations, le seul recours possible est de mettre en jeu la responsabilité civile du constructeur en prouvant la défectuosité et le préjudice.

L’affaire du propriétaire

Qui dit plantations dit aussi entretien. Mais qui doit assumer les frais de coupe, de désherbage, de sarclage, de ratissage, de nettoyage et autre arrosage de cette toiture ou façade végétalisée ? Dans une réponse ministérielle publiée le 9 octobre 2018, le gouvernement a indiqué que si l’entretien des espaces verts faisait partie des charges récupérables auprès du locataire, cela ne concernait toutefois que les pelouses, les massifs, les arbustes, les haies vives et les plates-bandes, en vertu de la liste fixée par le décret du 26 août 1987.

Selon le ministère de la Cohésion des territoires, comme les toitures végétalisées ne sont pas mentionnées de façon explicite dans cette réglementation, « elles ne constituent pas en tant que telles des espaces verts dont l’entretien permettrait d’exiger des charges récupérables ». En l’état actuel du droit, ces dépenses doivent par conséquent être assumées par le propriétaire.

Cela pourrait changer dans les années à venir, puisque la loi Élan du 23 novembre 2018 prévoit justement de réviser tous les cinq ans cette liste de charges, qui n’a pas été modifiée depuis le décret de 1987. Dans ce cadre, l’entretien de la toiture végétalisée pourrait, qui sait, y être intégré un jour.