Crédit immobilier : Que représente le TAEG, et est-il un bon indicateur ?

ARGENT Il ne faut pas se fier trop vite aux taux mis en avant par les établissements prêteurs

J.P. pour 20 Minutes

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House model with euro currency
House model with euro currency — IStock / City Presse

Avec un taux moyen tournant autour de 1 % sur vingt ans hors assurance, les aspirants à la propriété peuvent se réjouir d’emprunter à moindre coût pour financer leur futur logement. Mais ce n’est pas une raison pour signer la première offre venue.

Un indicateur référence

Sachez d’abord que vous payerez plus cher que les tarifs indiqués, puisque les baromètres qui font état de l’évolution des taux d’emprunt fixes n’intègrent jamais les frais annexes. Cet aperçu global des tendances du marché doit donc être pris avec des pincettes.

Lors de votre démarchage auprès des banques, c’est le taux annuel effectif global (TAEG) qui fera loi. Obligatoire dans les offres et conventions de crédit, cet indicateur prend en compte tous les coûts de l’emprunt : intérêts, frais de dossier, de garantie, d’intermédiation et d’assurance obligatoire (risques liés au décès, à l’invalidité, à l’incapacité de travail…). C’est donc un outil de référence pour comparer les propositions. Pour autant, il ne fait pas tout.

Des chiffres trompeurs

Selon une récente analyse de Sécurimut, un courtier spécialisé dans l’assurance emprunteur (filiale de la Macif), le calcul du coût réel d’un prêt ne saurait être résumé au seul TAEG. D’autant que, d’après l’expert, les banques sortent de son chiffrage « une part de plus en plus importante de l’assurance emprunteur vendue ». De même, à taux d’intérêt global égal, une offre peut être moins intéressante qu’une autre, notamment eu égard à l’assurance proposée. En effet, la distribution des cotisations dans le temps peut aisément changer la donne.

À titre d’exemple, une couverture assurantielle peut coûter plus cher qu’une autre au début du crédit, puis diminuer au fil des années. Sauf que les emprunts immobiliers ne durent en moyenne que huit ans, avant que le bien ne soit revendu. De quoi changer le coût effectif du crédit.

Des dixièmes qui valent cher

Si le TAEG reste évidemment un point de repère important, il ne faut donc pas tout miser dessus. En complément, pensez en particulier à consulter le taux annuel équivalent assurance (TAEA), qui permet de connaître le coût réel de cette couverture exprimé en taux et donc de déterminer son importance dans les différents frais du crédit. Lorsque l’on sait que cette protection assurantielle atteint en moyenne 30 % du coût total d’un emprunt immobilier, quelques dixièmes de points en plus ou en moins peuvent représenter des milliers d’euros sur toute la durée du prêt. Sécurimut prône d’ailleurs de sortir totalement l’assurance du calcul du TAEG et de mettre davantage en lumière le TAEA pour comparer son coût.

Enfin, rappelons qu’au-delà du montant, il est indispensable de comparer les garanties des contrats afin d’optimiser au mieux votre couverture, en n’oubliant pas que la loi vous permet de changer d’assurance tout au long de votre crédit.