Logement : En quoi le principe du déficit foncier peut-il vous aider ?

ARGENT Les propriétaires qui se lancent dans l’investissement locatif font parfois face à de lourdes dépenses de réparation, d’entretien et d’administration du bien. Mais le fisc en tient compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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IStock / City Presse

L’investissement locatif a toujours été particulièrement plébiscité en France. À condition de choisir judicieusement le bien, il est possible de rembourser son crédit immobilier grâce aux loyers perçus, avant de profiter de la plus-value d’une revente pour financer sa propre maison familiale ou de conserver le logement en s’assurant des revenus complémentaires.

Mais les bailleurs privés doivent aussi supporter de nombreux frais au quotidien pour entretenir et gérer leur location. D’où la ristourne fiscale mise en place.

Une affaire de déséquilibre

En tant que propriétaire d’un bien mis en location, il se peut que le montant de vos charges se révèle finalement supérieur à celui de vos revenus locatifs certaines années. Pas si rare, cette situation survient notamment lorsque vous avez dû réaliser de gros travaux d’amélioration dans l’habitation, que les charges de copropriété ont explosé en raison de rénovations dans les parties communes, ou encore en cas de durée trop longue entre deux locations. On parle de déficit foncier.

Pour ne pas accentuer cette situation financière délicate, l’administration fiscale vous permet de déduire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers dans le calcul de votre revenu global, et donc de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Vous pouvez déduire jusqu’à 10.700 euros par an au titre du déficit foncier, parfois plus dans certains cas. Si le montant de votre déficit dépasse ce plafond, vous pourrez reporter et déduire le reste de la somme durant plusieurs années (six en la déduisant de l’ensemble de vos revenus et dix en la déduisant de vos seuls revenus fonciers).

Des charges ciblées

Cet avantage fiscal est en revanche restreint aux propriétaires qui ont opté pour la mise en location d’un logement nu, autrement dit non meublé. Attention, il faut également choisir le régime d’imposition réel pour bénéficier de la déduction du déficit foncier. Or le plus souvent, c’est le régime micro-foncier, assorti d’un abattement forfaitaire de 30 %, qui est appliqué par défaut par l’administration fiscale. C’est donc à vous de faire le changement, en sachant que cette option sera irrévocable pendant trois ans.

Par ailleurs, la loi détermine strictement le type de charges prises en compte dans le cadre d’un déficit foncier. En tête de liste, il faut tout d’abord déduire les intérêts et frais de votre emprunt immobilier pour ce bien. Évaluez ensuite le montant de vos frais de gestion et d’administration (agence immobilière, syndic, salaire du concierge…). Même chose pour les primes d’assurance liées au logement et les impôts locaux non récupérables auprès du locataire (taxe foncière). Les provisions pour la copropriété, de même que les charges locatives que vous n’êtes pas parvenu à récupérer lors du départ de l’occupant, font aussi partie du lot, tout comme l’éventuelle indemnité d’éviction ou de relogement de ce dernier. Enfin, les dépenses de réparation et d’entretien peuvent également être déduites, dès lors qu’elles visent à faciliter la location ou à pallier la vétusté de l’habitation. Les travaux de pure construction ou d’agrandissement sont à l’inverse exclus du calcul.

Un bon plan ? 

Le déficit foncier vise donc à ne pas imposer trop lourdement des contribuables faisant face à d’importantes dépenses. Ce peut être une bouée de sauvetage pour les propriétaires ayant des difficultés à louer leur bien ou qui font face à un litige locatif avec un mauvais payeur.

Mais ce dispositif représente aussi une aubaine fiscale pour des investisseurs aguerris. La stratégie consiste à acquérir un logement ancien nécessitant d’importants travaux et dont le prix est forcément plus faible. Et grâce au système du déficit foncier, vous pourrez le rénover à moindre coût en déduisant les frais de vos impôts. C’est donc un outil de défiscalisation qui vous permettra de profiter d’une jolie plus-value lors de la revente. Seul impératif : louer le bien pendant au moins trois ans.