Placement miracle ou à risque? Le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus

EPARGNE Ce type de financement participatif, qui consiste à soutenir des projets immobiliers, se développe fortement. Mais il n'est pas sans risque

Frédéric Brenon

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Construction d'un immeuble d'habitation et d'activités tertiaires à Nantes (illustration).
Construction d'un immeuble d'habitation et d'activités tertiaires à Nantes (illustration). — S.Salom-Gomis/Sipa
  • Le crowdfunding immobilier connaît une croissance insolente depuis quelques années.
  • Il consiste à prêter de l’argent à un promoteur ou à un marchand de biens afin de l’aider à consolider un programme.
  • Le rendement moyen (9 %) est très attractif.

Elles s’appellent Club Funding, Homunity, Anaxago, Wiseed, Fundimmo ou Koregraf… Peu connues du grand public, ces plateformes Internet affichent pourtant une croissance spectaculaire ces dernières années. Comme une dizaine d’autres start-up, elles bénéficient de l’engouement récent pour le crowdfunding immobilier . Ce mode de financement participatif consiste à prêter de l'argent à un promoteur ou à un marchand de biens afin de l’aider à consolider un programme de logements ou de bureaux. En échange, l’investisseur perçoit une rémunération sous forme d’intérêts et, une fois l’opération bâtie, récupère la mise et les bénéfices.

Et ça plaît : les sommes totales collectées doublent quasiment chaque année en France. Malgré la crise économique et sanitaire, plus de 500 millions d’euros ont été placés l’an passé (+35 % par rapport à 2019). « La plupart des collectes sont bouclées en quelques minutes. Parfois l’Internaute a à peine le temps de se connecter que c’est déjà fini », confirme Laurent Altmayer, fondateur d’ Hellocrowdfunding, un agrégateur de projets crowdfunding immobilier.

Facile d’accès et très rémunérateur

Si le concept attire autant les particuliers, c’est d’abord parce qu’il est facile d’accès. Pas besoin d’avoir un gros portefeuille pour se lancer. « Le ticket d’entrée est très bas. Souvent autour de 1.000 euros. Certains investisseurs expérimentés vont monter bien au-delà de 10.000 euros mais le ticket moyen était de 4.711 euros en 2020 », rapporte Jérémie Benmoussa, président du site Fundimmo. La durée de placement n’est pas non plus très longue, « entre 6 et 36 mois selon les projets », le temps pour le promoteur de boucler la commercialisation et de construire le bâtiment. Autre atout : l’investisseur sait où va son argent. « Il choisit parmi une liste le programme qui lui plaît, le lieu, l’opérateur. L’investissement n’ira pas ailleurs. C’est précis et transparent », assure Jérémie Benmoussa.

Mais ce qui fait surtout le succès du crowdfunding immobilier, c’est son rendement : 9,3 % par an en moyenne. Un taux bien supérieur aux produits d’épargne ou assurances vie bien connus des Français. « Ce taux peut surprendre tant il est attractif. Mais il est fixé contractuellement entre les investisseurs et l’opérateur. Son intérêt a lui c’est de lever des fonds assez rapidement », explique le dirigeant de Fundimmo.

Des risques à ne pas négliger

Le crowdfunding immobilier serait-il alors un placement miracle ? « Non, comme tout placement financier, il y a des risques à prendre en compte », avertit Laurent Altmayer. Le risque d’un remboursement retardé, par exemple, si le projet immobilier est freiné par un aléa (technique, climatique, juridique…). L’an passé, 5,7 % des projets souffraient ainsi d’un retard supérieur à 6 mois. « Si l’investisseur est patient, ce n’est pas forcément un problème car ses intérêts continuent de courir », relève Jérémie Bensoussa. Il y a aussi le risque de défaut de remboursement, partiel ou total. En clair, le promoteur n’arrive plus à faire face et se trouve incapable de rembourser l’investisseur, lequel n’a plus que ses yeux pour pleurer. Une situation qui ne concernait que 0,16 % des projets en 2020.

« Pour le moment, ces défauts sont marginaux. Mais on ne mesurera vraiment les effets de la crise économique que dans un an ou deux ans. Forcément, de plus en plus d’opérateurs vont rencontrer des problèmes de commercialisation ou de financement. Il faut donc rester vigilants », prévient Laurent Altmayer.

« Le marché va continuer de grossir »

Pour rassurer les investisseurs potentiels, les plateformes Internet assurent ne sélectionner que les projets les plus fiables. « Après analyse des dossiers, on en conserve seulement un sur trois », indique ainsi le président de Fundimmo. « Certains sites affirment même n’en sélectionner qu’un sur 10. Mais on ne sait pas si c’est vrai. Ce n’est pas parce que la plateforme fait un tri qu’il faut accorder une confiance aveugle au projet », relativise Laurent Altmayer. Il conseille de diversifier ses investissements, « en gros ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Il recommande également d’être « bien attentif aux renseignements présentés » sans se « focaliser sur le rendement ».

Malgré ces incertitudes, le crowdfunding immobilier semble avoir de beaux jours devant lui. « Le potentiel de progression reste extrêmement important, estime Jérémie Benmoussa. Le concept va gagner en notoriété et le marché va continuer de grossir. Pour 2021, on table sur un total de collectes compris entre 700 et 900 millions d’euros. » « La crise sera un vrai test pour les acteurs, est convaincu le fondateur d’Hellocrowdfunding. C’est elle qui validera ou non la solidité du marché. »