Immobilier : Comment évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?

ARGENT Si l’investissement immobilier a la cote, bon nombre de bailleurs se mordent les doigts d’avoir placé leur argent dans un bien inlouable

Julie Polizzi pour 20 Minutes
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iStock / City Presse

Considéré comme un investissement plus sécurisant que des placements financiers, la pierre a toujours été plébiscitée par les Français. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine que vous pourrez revendre pour réaliser vos projets ou léguer à vos enfants.

Et si vous mettez cette habitation en location, vous pourrez toucher des revenus. À condition, néanmoins, d’avoir bien fait vos calculs…

Savoir acheter au bon prix

Le premier écueil des acheteurs est de mal évaluer la valeur intrinsèque de leur bien. Car si le prix au mètre carré compte évidemment à l’heure de faire le chèque, il n’est clairement pas suffisant pour déterminer si cette acquisition vaut le coup ou non. Que vous achetiez un logement pour l’habiter vous-même ou pour le mettre en location, c’est d’abord l’emplacement qui compte. Le quartier est-il en train de se développer ? Il y a des commerces de proximité, une école et des transports en commun ? Le taux de délinquance y est-il faible ? Voilà le type de facteurs externes qui vont influencer la valeur de votre futur bien à moyen et long terme.

Doivent ensuite être ajoutés dans la balance les facteurs internes à ce logement. Quel est le niveau de charges à prévoir ? La résidence est-elle vieillissante, sachant que cela impliquera forcément de futurs travaux ? Ces paramètres sont essentiels puisqu’ils impacteront votre rentabilité.

Avoir un objectif à long terme

Un investissement immobilier suppose d’avoir une vision au long cours. Il s’agit donc de faire la part entre les loyers que vous allez encaisser et le potentiel de plus-value du bien à la revente. Mieux vaut par exemple avoir une marge faible durant quelques années en contrepartie d’une somme conséquente lors de la cession, plutôt que de s’emballer pour un logement qui sera très rentable les premiers temps avant de se transformer en fardeau faute de trouver des locataires ou des acheteurs. De nombreux propriétaires sont ainsi appâtés par des programmes immobiliers rendus attractifs par les dispositifs de défiscalisation gouvernementaux, avant de découvrir, trop tard, qu’ils ont été construits dans des régions peu dynamiques. Si le bénéfice d’un avantage fiscal est évidemment un plus, il ne doit par conséquent jamais dicter une acquisition.

Le calcul de risque vaut d’ailleurs également pour le choix du type de bien. Si les petites surfaces rapportent en général davantage, le turn-over y est fréquent, d’où un danger de vacance locative, tandis que les grandes surfaces sont moins rentables au mètre carré mais attirent des familles plus stables.

À vos calculatrices

Une fois toutes ces données qualitatives en tête, il faut passer au calcul mathématique. Et gare aux sirènes immobilières affichant une rentabilité de 8 % par an. Les annonces vantant les mérites de tel ou tel achat immobilier mettent le plus souvent en avant la rentabilité brute du bien. Il s’agit alors d’une équation basique qui prend uniquement en compte le montant des loyers annuels par rapport au prix d’achat du logement.

Afin de déterminer ce qui finira effectivement dans votre poche, vous devez calculer la rentabilité nette de votre investissement. Et pour ce faire, vous devez soustraire à ces loyers tous les frais, charges (récurrentes et exceptionnelles) et impôts (taxe foncière, prélèvements sociaux et impact sur votre imposition sur le revenu) liés au bien. Pour vous donner un ordre d’idées, les spécialistes estiment que la rentabilité nette d’un tel placement varie entre 2 et 7 %.