Logement : Quelles sont les possibilités lors d’un achat sur plan ?

IMMOBILIER Vous projetez d’acheter une maison ou un appartement à construire ? Depuis la loi Élan, la législation vous donne davantage de marge de manœuvre dans son aménagement

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Si l'achat sur plan consiste à vous livrer un logement clés en main, vous pouvez bénéficier d'une certaine marge de manœuvre.
Si l'achat sur plan consiste à vous livrer un logement clés en main, vous pouvez bénéficier d'une certaine marge de manœuvre. — IStock / City Presse

Vous êtes sans doute déjà passé devant ces belles pancartes publicitaires qui annoncent la réalisation d’un projet immobilier. Les affiches montrent une projection d’ immeuble, voire d’un lotissement entier, le tout édifié dans un cadre verdoyant, là où il n’y a pour l’instant qu’un terrain vague.

C’est ce qu’on appelle des ventes en l’état futur d’achèvement, plus connues sous le nom d'« achats sur plan ». Il s’agit autrement dit d’acquérir un bien qui n’existe pas encore.

Focus sur le contrat

Ces panneaux ont beau représenter un bâtiment attrayant, vous seriez bien mal inspiré de vous y fier. Si l’objectif de ces publicités est de vous aider à vous projeter, grâce à un aperçu du résultat final, elles n’ont en effet aucune valeur contractuelle, tout comme le logement « témoin » qui peut en général se visiter. Seul le contenu du contrat de réservation compte. Vous devez par conséquent y apporter une attention toute particulière.

Ce document doit décrire le programme concerné, depuis la nature et qualité des matériaux utilisés jusqu’aux techniques de construction et d’isolation, ainsi que le logement convoité. Surface habitable, nombre de pièces, situation dans l’immeuble et équipements doivent y être explicités en détail. Le prix de vente et le calendrier des travaux doivent aussi être précisés. Comme pour n’importe quel achat immobilier, renseignez-vous sur le devenir du quartier et des abords immédiats de votre futur nid et comparez plusieurs projets pour choisir en toute connaissance de cause.

Ajoutez votre touche personnelle

Le principe d’une vente en l’état futur d’achèvement est de vous livrer une habitation clés en main. Mais le revers de la médaille, c’est que vos possibilités de personnalisation sont assez limitées. Afin de laisser aux futurs propriétaires une plus grande liberté dans les choix de finition et d’installation, la loi Élan du 23 novembre 2018 a donc ajouté plus de souplesse en la matière. Depuis lors, vendeur et acheteur peuvent s’entendre pour que le futur propriétaire exécute certains travaux à ses frais, après la livraison du bien. Cet accord doit être officialisé par un contrat préliminaire précisant la décomposition du tarif (prix de vente, coût des travaux et coût total) et le délai pendant lequel l’acquéreur peut changer d’avis, sachant que l’acte authentique de vente devra décrire précisément tous les aménagements concernés.

En pratique, le chantier doit néanmoins concerner des ajustements mineurs, sans incidence sur les éléments de structure et sans nécessité d’intervenir sur les canalisations, le tableau électrique ou les entrées d’air. Il s’agit essentiellement de pouvoir installer soi-même les meubles contenant les éviers, la baignoire ou encore les W.-C., et donc de choisir des modèles à votre goût. Vous pouvez aussi réaliser la pose du carrelage mural, les revêtements du sol (à l’exclusion de l’isolation), la décoration des murs et achetez les convecteurs de votre choix, à condition qu’ils respectent les caractéristiques de l’installation électrique.

Quelles sont les étapes de l’achat ?

  • Le contrat de réservation : Il formalise votre engagement et détaille les caractéristiques du bien. Il peut s’accompagner d’un dépôt de garantie correspondant à 2 ou 5 % du prix, selon que la vente définitive est prévue dans un à deux ans ou au-delà de cette période. Depuis 2015, vous avez dix jours pour faire valoir votre droit de rétractation (contre sept auparavant).
  • Le contrat de vente : Signé devant un notaire, il vous rend propriétaire du logement au fur et à mesure de son édification. Raison pour laquelle une assurance responsabilité civile et une couverture incendie doivent avoir été souscrites par le promoteur ou, à défaut, par l’acquéreur. De même, la garantie extrinsèque d’achèvement vous protège contre un éventuel abandon de la construction en cours de chantier.
  • Payer en plusieurs fois : le paiement du prix du bien se fait de façon échelonnée en n’excédant pas 35 % du prix total lors de l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement des travaux et le solde de 5 % à la livraison.