Immobilier : Comment réduire ses frais lors d’un achat ?

ARGENT Avec environ 8 % de frais et de taxes, l’acquisition d’un logement ancien coûte cher aux candidats à la propriété

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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IStock / City Presse

Dans le parc immobilier ancien, ce qu’on appelle les «  frais de notaire », et qui consiste essentiellement en taxes, atteint environ 8 % du prix de vente. Cela équivaut à payer quelque 22.600 euros en plus pour une maison achetée 300.000 euros.

Autant dire que tous les moyens de faire baisser l’addition sont bons.

Faire le meilleur choix

Si la plupart des acheteurs privilégient le parc immobilier ancien, mieux fourni et plus accessible en termes de tarifs, il peut parfois être judicieux de jeter un œil sur les programmes en cours de construction ou mis en vente pour la première fois. Dans ces deux cas, le logement sera en effet considéré comme « neuf » au regard de la loi et bénéficiera dès lors de frais de notaire réduits atteignant seulement 2 à 3 % en raison de la limitation du nombre de taxes. Entre une vieille maison nécessitant beaucoup de travaux et un bien neuf mais plus cher, cela peut donc valoir le coup de faire le calcul.

Par ailleurs, il est évident que plus le prix du bien convoité est bas, moins les frais de notaire seront élevés. Cela vous donne une seconde raison de négocier autant que possible une baisse du tarif avec le vendeur.

Des frais d’agence en moins

Alors que les frais de notaire sont censés être calculés sur la seule valeur du bien, le montant acquitté inclut très souvent la commission de l’agence immobilière qui a négocié la vente, soit parce que son mandat prévoit que ses honoraires sont réglés par l’acheteur, soit parce qu’il les met à la charge du vendeur qui les répercutera alors sur le prix. Or, avec un coût moyen d’environ 5 %, cela revient non seulement à payer une facture de 15.000 euros, mais aussi à augmenter de 1.000 euros les frais de notaire pour une maison vendue 300.000 euros.

Demandez donc dès le départ ce que prévoit le mandat passé entre le vendeur et l’agence. S’il stipule une « commission chargée acquéreur » ou s’il s’agit d’un « mandat de recherche », vous pourrez, sur le compromis de vente, différencier le prix du bien en net vendeur (sur lequel seront calculées les taxes) et les frais d’agence à payer à part.

Un mobilier cher payé

Pour déclencher un coup de cœur chez les acquéreurs, il est d’autre part fréquent que les propriétaires misent sur de beaux équipements. Meubles de salle de bains​, miroirs, cuisine high-tech toute équipée, dressing, luminaires, mobilier de jardin ou encore abri de piscine sont autant de mobiliers laissés sur place. Et comme les frais de notaire sont calculés sur la seule valeur immobilière du bien, vous pouvez déduire le prix de ces meubles.

Avec l’aide de l’agence immobilière, le vendeur doit pour cela établir une liste précise et estimer la valeur de ces équipements à partir des factures d’achat et de leur usure. Attention à ne pas surévaluer une vieille cuisine au risque d’avoir des comptes à rendre à l’administration fiscale. Le mieux est de faire un état des lieux contradictoire dès la signature du compromis. Vous pourrez ainsi vous assurer que l’inventaire est complet et éviter les mauvaises surprises à la remise des clés. Le détail sera là encore précisé dans l’acte définitif pour être déduit de la base taxable. Si l’on reprend notre exemple, pour une maison à 300.000 euros avec 15.000 euros d’équipements, les frais d’acte seront calculés sur 285.000 euros et atteindront donc environ 21.600 euros, soit une économie de 1.000 euros.

À noter qu’il faut vérifier avec votre banque si, dans ce cadre, votre emprunt peut tout de même couvrir le paiement du mobilier, car ce n’est pas systématique.

Une ristourne de 20 % possible

Lors d’une vente immobilière, la rémunération de l’office notarial ne correspond qu’au dixième du coût total des frais de notaire. Depuis 2016, la loi autorise pourtant ces officiers publics à consentir une remise sur les prestations faisant l’objet d’un tarif proportionnel.

Alors que cette ristourne était de 10 % maximum et ne concernait que les actes dépassant les 150.000 euros, la réforme des tarifs des professions juridiques a revu cette réduction à la hausse. Depuis le 1er janvier 2021, les notaires peuvent consentir une remise de 20 % sur leur rémunération, dès lors que la transaction est au moins égale à 100.000 euros.
Cette réduction, qui doit être affichée dans l’office et appliquée à tous les clients réalisant l’acte stipulé, reste toutefois facultative.