Indigne, insalubre… Que doivent faire les autorités pour un habitat en mauvais état ?

LOGEMENT Dès lors que la santé ou la sécurité des occupants sont en cause, les autorités doivent agir

Julie Polizzi pour 20 Minutes
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Lorsque des immeubles menacent la santé ou la sécurité des occupants, les autorités locales se doivent d'intervenir.
Lorsque des immeubles menacent la santé ou la sécurité des occupants, les autorités locales se doivent d'intervenir. — IStock / City Presse

Les dramatiques effondrements d’immeubles survenus à Marseille fin 2018 ne sont que l’illustration d’une réalité beaucoup plus vaste. Car la France compterait entre 450.000 et 600.000 logements indignes, selon les chiffres du gouvernement ou de la Fondation Abbé-Pierre. Dans le lot, tous ne sont cependant pas au même niveau de délabrement.

De l’indécence à l’indignité

Tout logement doit respecter des critères de décence, c’est-à-dire des caractéristiques minimales de confort, d’équipement, de salubrité et de sécurité. Mais certains sont loin du compte. Toiture non étanche, fenêtres en mauvais état, pièce principale trop petite (moins de 9 m2), absence d’alimentation en eau potable, sans oublier un coin cuisine inopérant ou l’absence d’installation de chauffage opérationnelle, les litiges du tribunal judiciaire (fruit de la fusion des tribunaux de grande instance et d’instance en 2020) regorgent de cas de mal-logement.

Au-delà d’un certain stade, on parle d’habitat indigne. Le législateur donne une définition bien précise de cette situation en désignant « des locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». Des procédures particulières sont alors prévues pour mettre fin à ces conditions de vie intolérables.

Une affaire de santé

L’état de dégradation du logement peut avoir des conséquences sur la santé des occupants. On parle alors d’habitat insalubre. Cela se produit par exemple lorsque la présence de plomb ou d’amiante a été constatée, lorsqu’il y a des risques d’incendie ou lorsque les équipements de gaz ou les structures du bâtiment telles que les fondations, les murs ou les planchers sont fortement dégradés.

Une fois alertée de la situation, la municipalité transmet le dossier aux services d’hygiène compétents, afin qu’ils réalisent un rapport sur place pour constater si l’habitation est bel et bien en état d’insalubrité. Dans l’affirmative, le préfet a alors l’obligation de prendre un arrêté d’insalubrité remédiable (si certains travaux suffisent à arranger la situation) ou irrémédiable (si la reconstruction est la seule option possible).

La sécurité en jeu

Un logement indigne peut en outre représenter un danger réel pour la sécurité des habitants mais aussi des passants. C’est le cas lorsqu’il y a un risque d’effondrement d’une partie du bâtiment, que ce soit un mur, un plancher, la toiture, des balcons ou même une gouttière. Même problème avec les garde-corps et les marches d’escaliers descellées ou avec une souche de cheminée fissurée.

Dès lors que la solidité de l’immeuble ou de certains de ses éléments est atteinte et qu’il y a un risque pour la sécurité des personnes, le maire doit utiliser ses pouvoirs de police pour prendre un arrêté de péril ordinaire. S’il suspecte un danger imminent, il doit au préalable s’adresser au tribunal administratif, afin qu’un expert établisse un rapport sur la base duquel sera pris un arrêté de péril imminent. Dans tous les cas, et logiquement, une interdiction temporaire ou définitive d’habiter les lieux imposera aux bailleurs de reloger les locataires le temps de réaliser les travaux nécessaires. En cas d’inexécution, ce sera la ville qui s’en chargera, avant d’envoyer la facture aux principaux concernés.

À qui s’adresser ?

  • Une démarche privée : si votre propriétaire ne veut pas réaliser les travaux nécessaires, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou le tribunal judiciaire. Prévenez aussi la CAF, qui peut priver le bailleur des aides au logement.
  • La démarche administrative : toute personne peut signaler l’état de délabrement d’un bien à la mairie, qui devra s’assurer de la réalité des faits et prendre, le cas échéant, un arrêté d’insalubrité ou de péril. Les occupants n’auront alors plus à verser de loyer dès le mois suivant l’affichage de l’arrêté.