Pour les locataires, quels sont les recours possibles auprès du propriétaire en cas de problème dans le logement ?

HABITAT Nuisances sonores, habitat dégradé, travaux non réalisés, présence de nuisibles… Bon nombre d’occupants ne jouissent pas du confort auquel la loi leur donne droit

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Le bailleur se doit d'effectuer les réparations, autres que locatives, nécessaires pour maintenir le logement en bon état.
Le bailleur se doit d'effectuer les réparations, autres que locatives, nécessaires pour maintenir le logement en bon état. — IStock / City Presse

Impayés pour les uns et manque de confort pour les autres, les rapports locatifs sont une éternelle source de conflits. Et le podium des mécontentements est toujours le même. En plus des brouilles sur la non-restitution du dépôt de garantie et le poids des charges locatives, les troubles de jouissance alimentent litiges locatifs. Mais de quoi parle-t-on au juste ?

Le confort est un devoir

Pour comprendre ce terme juridique plutôt vague, il faut se référer aux obligations du bailleur. En vertu des articles 1719 et suivants du Code civil, tout propriétaire doit délivrer à son locataire un logement décent, lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée de son bail et entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En tête de liste, il doit donc y effectuer toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. Le législateur rend également responsable le bailleur pour tous les vices ou défauts qui empêcheraient l’utilisation normale des lieux, quand bien même ce dernier n’en aurait pas eu connaissance lors de la signature du bail. En d’autres termes, le propriétaire doit garantir à son locataire une occupation sereine et un certain niveau de confort. Par opposition, c’est donc lorsque l’une de ces prescriptions légales n’est pas respectée que l’occupant peut invoquer un trouble de jouissance.

Le défaut d’entretien en ligne de mire

Avec un tel champ d’application, les exemples de tracas locatifs sont innombrables. Sans être exhaustif, on peut notamment citer tout ce qui touche au manque d’isolation thermique, un système de chauffage défaillant ou encore la présence d’humidité ou d’amiante. De même, si le locataire doit assurer l’entretien courant des lieux, le propriétaire est responsable de certains frais comme le remplacement d’une boîte aux lettres inutilisable, le maintien en bon état de l’installation électrique, le changement d’un chauffe-eau hors d’usage ou encore la réparation d’une porte-fenêtre brisée après une tentative d’effraction.

Plus anecdotique, mais tout aussi prohibée, l’intrusion du bailleur dans le logement sans l’autorisation de son locataire relève du trouble de jouissance. Bon à savoir : l’occupant ne peut pas mettre en cause son propriétaire en cas de force majeure (inondation, tempête…), lorsque son inconfort résulte des agissements d’un tiers (pour le tapage nocturne d’un voisin, par exemple) ou encore s’il résulte de sa propre négligence.

La conciliation obligatoire

Si vous estimez être victime d’un problème relevant de la responsabilité de votre logeur, la première chose à faire est de lui en faire part pour trouver une solution amiable. Lorsque les emails et les relances téléphoniques auprès du gestionnaire restent sans réponse, mieux vaut hausser le ton en faisant valoir ses droits à travers un courrier recommandé avec accusé de réception, qui détaillera les nuisances subies (les photos en annexe sont recommandées) et rappellera les prescriptions des articles 1719 et suivants du Code civil.

Votre bailleur persiste à faire l’autruche ? Rien ne sert de vous venger en ne payant plus votre loyer​, car c’est interdit et il pourrait alors se retourner contre vous. Vous devez saisir la Commission départementale de conciliation, compétente pour tout litige relatif à la location d’une habitation principale. Si la tentative d’arrangement amiable échoue, il ne vous restera plus qu’à porter votre affaire devant le tribunal judiciaire.