Quels sont les avantages et les inconvénients de la vente en viager ?

LOGEMENT Si le viager reste largement inconnu en France, ce type de vente présente des avantages pour un propriétaire âgé et sans héritiers

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez afficher une certaine stabilité financière.
Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez afficher une certaine stabilité financière. — IStock / City Presse

Le viager consiste à ce qu’un crédirentier vende son logement – qu’il peut continuer à habiter ou non – à une personne appelée le débirentier, en contrepartie du versement d’une rente jusqu’au jour de son décès. Cette transaction ne suppose aucune condition préalable d’âge. Mais cet achat n’est attractif que lorsque le propriétaire vendeur est assez âgé. Toutefois, il ne doit être ni malade, ni mourant. Sa mort doit demeurer imprévisible, sous peine de nullité de la vente. Autrement dit, bien que cette transaction repose sur un pari assumé de courte longévité du crédirentier, ce calcul doit rester le fruit du hasard.

Le prix du bien, fixé librement, s’établit en général entre 30 et 40 % en dessous du marché. La loi pose comme seule limite la valeur vénale du logement estimée en fonction de la région, ainsi que la valeur de l’habitation occupée, déterminée par des barèmes prenant en compte l’espérance de vie du crédirentier. Lors de la vente, le débirentier paie le « bouquet » qui sera déduit de la rente. Celle-ci peut être soumise à une clause d’indexation sur un indice quelconque, permettant sa révision automatique au fil du temps.

L’aléa du viager

Pour le senior vendeur, cette transaction ne comporte quasiment que des avantages. Durant le reste de sa vie, il bénéficie d’un revenu qui fait office de véritable retraite complémentaire. À noter néanmoins qu’il doit continuer d’entretenir l’habitation cédée en viager. À l’instar d’un locataire, le crédirentier prend en charge les réparations courantes, la taxe d’habitation et les factures d’énergie. Quant à l’acheteur, son intérêt est aléatoire. Le prix de la rente est en effet calculé de telle sorte que si le décès du crédirentier survient au terme de son espérance moyenne de vie, l’acheteur ait payé le prix normal de son logement. Par voie de conséquence, en cas de mort prématurée, ce dernier aura fait une bonne affaire, tandis que si le vendeur vit plus longtemps, l’acheteur payera plus cher.

Dans le célèbre film Le Viager de Pierre Tchernia, Louis Martinet, joué par Michel Serrault, avait été jugé condamné à court terme par son médecin, pour finir par enterrer toute la famille Galipeau, qui n’aura jamais pu profiter de son bien. L’investissement le plus désastreux de l’histoire du cinéma. Dans la réalité, on peut aussi citer le cas du notaire de Jeanne Calment, qui lui avait acheté sa maison en viager alors qu’elle était âgée de 90 ans, et qui a dû payer le double du prix de la demeure compte tenu de l’incroyable longévité de la doyenne de l’humanité, décédée à 122 ans. À l’inverse, François Hollande et Ségolène Royale​ ont acquis une villa en viager à Mougins (Alpes Maritimes), en 1986, pour un prix décoté équivalent à 161.800 euros.

Cet aléa rebute les acheteurs. Alors que près de 70 % des septuagénaires sont propriétaires de leur logement, la vente en viager reste rarissime en France, représentant moins de 5.000 transactions chaque année.