Au regard de la loi, qu’entend-on exactement par logement « décent » ?

IMMO En France, tout bailleur, public ou privé, se doit de respecter un certain nombre de critères lorsqu’il souhaite mettre en location son bien

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Un logement décent va aujourd'hui de pair avec des critères de performance énergétique.
Un logement décent va aujourd'hui de pair avec des critères de performance énergétique. — IStock / City Presse

Faute de moyens, certaines personnes acculées sont poussées à accepter tout et n’importe quoi pourvu de trouver un toit. Afin de limiter les abus, le législateur a soumis toute location de logement à une condition de décence. Un concept qui évolue avec le temps.

Des critères classiques

C’est la loi du 6 juillet 1989, précisée par un décret de 2002, qui a tout d’abord défini le logement décent autour de trois grands principes : l'habitation ne doit pas présenter de risque manifeste pour la sécurité physique et la santé des occupants, elle doit être pourvue des éléments d’équipement et de confort habituels et doit présenter une surface et un volume habitables minimum.

Chaque logement doit donc comporter un coin cuisine avec l’eau potable et à une installation d’évacuation des eaux usées, un équipement sanitaire intérieur comprenant un w.-c. et séparé des pièces à vivre, des installations de chauffage, un réseau électrique permettant un éclairage suffisant… Le tout dans un cadre sain et sécurisé qui exclut une trop grande vétusté du bien, l’humidité, la présence de produits toxiques dans l’air ou encore des installations de gaz ou d’électricité dangereuses. L’absence de ventilation, les pièces sans fenêtre ou un problème de solidité du sol ou du plafond sont de la même façon rédhibitoires.

Côté surface, rappelons qu’un logement donné en location doit au minimum disposer d’une pièce principale égale à 9 m2 dont la hauteur sous plafond est de 2,20 m. À défaut, le volume total de l’habitation doit faire au moins 20 m3.

La performance énergétique en plus

Parce que les factures prohibitives d’électricité mettent plus d’un ménage dans le rouge, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte de 2015 a ajouté un critère de performance énergétique minimale pour que le logement soit décent. Bien que le décret d’application nécessaire soit paru en 2017, le législateur a laissé aux propriétaires un certain délai pour se mettre en conformité avec la nouvelle réglementation qui est entrée en vigueur de façon progressive.

Depuis le 1er janvier 2018, tout logement loué doit être protégé contre les « infiltrations d’air parasites ». Pour ce faire, les portes et fenêtres, mais aussi les murs et parois donnant sur l’extérieur, doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante. De même, les ouvertures de pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être pourvues de portes ou de fenêtres. Quant aux cheminées, elles doivent être munies d’une trappe.

Par ailleurs, depuis le 1er juillet 2018, c’est un critère explicite « d’aération suffisante » qui est venu s’ajouter à la liste des exigences du logement décent. Il s’agit de garantir que les dispositifs d’aération sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air adéquat et une évacuation de l’humidité adaptée aux besoins d’une occupation normale. Si les bailleurs ont donc le devoir de faire réaliser les éventuels travaux nécessaires pour répondre à ces nouvelles règles, notons qu’en l’absence d’une valeur précise à respecter, ces notions restent pour le moins subjectives.

En cas de doute

Si vous estimez que votre logement ne répond pas aux critères de décence et que votre propriétaire refuse de faire les aménagements nécessaires, vous pouvez vous adresser à la Commission départementale de conciliation.