Immobilier : Pour faire une plus-value immobilière, mieux vaut être patient

INTERVIEW Vous hésitez à revendre votre résidence secondaire ou la maison familiale héritée de vos parents ? Entretien avec Denis Roche, fiscaliste chez AFG Consultants, qui apporte son éclairage

Propos recueillis par Julie Polizzi pour 20 Minutes

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La plus-value réalisée lors d'une vente immobilière fait l'objet d'un impôt spécifique.
La plus-value réalisée lors d'une vente immobilière fait l'objet d'un impôt spécifique. — IStock / City Presse

Investissement favori des Français, la pierre permet de se constituer un patrimoine dans la durée et d’engranger de substantiels bénéfices. Pour autant, l’État veille lui aussi à récupérer sa part du gâteau. La plus-value qu’un particulier réalise en vendant un bien immobilier est en effet imposable sur le revenu.

Comment s’orchestre cette imposition ? Denis Roche, fiscaliste chez AFG Consultants à Montpellier et auteur chez Lexis Nexis, donne le mode d’emploi.

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

Il s’agit de la différence entre le prix de cession d’un bien et le prix auquel vous l’avez acquis (majoré des frais d’enregistrement), que ce soit lors d’un achat classique ou par héritage par exemple. Dès lors que vous le revendez plus cher, vous réalisez ainsi une plus-value qui est imposable.

Ceci étant dit, elle peut être minorée par la prise en compte des améliorations que vous avez pu apporter au bâtiment. À partir de cinq ans de possession, on peut appliquer un forfait de 15 % représentatif des travaux sur le prix d’acquisition d’un immeuble bâti et ce, sans avoir à en apporter la moindre justification. Si vous avez entrepris de véritables travaux de construction ou de reconstruction, il faudra en revanche les justifier au réel.

Sur quelles transactions cet impôt s’applique-t-il ?

Par principe, la taxation de la plus-value s’applique sur toute mutation à titre onéreux, autrement dit sur toute vente ou échange d’un bien immobilier bâti ou non bâti (immeubles, dépendances, parkings et terrains). À l’inverse, la donation n’est pas concernée. La loi prévoit par ailleurs plusieurs cas d’exonérations. En tête de liste, vous n’êtes pas redevable de cet impôt lorsque vous vendez votre résidence principale et ses « dépendances immédiates et nécessaires ». Terrain, parking ou encore studio indépendant au fond du jardin doivent donc faire partie du même lot que votre domicile pour ne pas être taxés. Depuis 2019, cette exonération a d’ailleurs été étendue, sous certaines conditions, aux Français qui déménagent dans un autre pays de l’Union européenne.

Parmi les autres exceptions courantes, on peut citer le cas des ménages modestes respectant un plafond de revenus, celui des seniors dont le domicile est cédé dans les deux ans qui suivent leur entrée en maison de retraite, ou encore la cession de biens dont la valeur est inférieure ou égale à 15.000 euros. Typiquement, la vente d’un parking est exonérée de l’impôt sur la plus-value.

Qui déclare la plus-value et quelle est sa fiscalité ?

Depuis 2004, c’est le notaire qui est chargé de réaliser la déclaration de plus-value pour le compte du vendeur. L’impôt est donc acquitté au moment de la signature définitive de la cession. Quant à son montant, tout dépend de la durée durant laquelle le bien vous a appartenu.

Dans les cinq premières années de possession, la taxation atteint 36,2 % (19 % au titre de l’imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux). Une surtaxe s’ajoute en prime lorsque la plus-value dépasse 50.000 euros. Au-delà, vous bénéficiez d’un régime dégressif. Mais attention, l’abattement n’est pas le même pour l’impôt et les prélèvements sociaux. Il faut attendre vingt-deux ans pour vendre son bien tout en étant complètement exonéré de la plus-value, alors qu’il faudra patienter trente ans pour échapper également aux prélèvements sociaux.

Cas pratique

Quel que soit le calcul, plus vous attendrez pour vendre, moins la fiscalité sera importante. Vous pouvez effectuer une simulation sur Notaires.fr, le site du Conseil supérieur du notariat. Nous avons fait le test en prenant l’exemple d’une résidence secondaire achetée 250.000 euros et vendue 300.000 euros. Le simulateur intègre automatiquement les frais d’enregistrement lors de l’achat (7,5 %), ce qui ramène la plus-value imposable à 31.250 euros. En cas de vente après deux ans de possession, il vous en coûtera 11.313 euros de taxes. En revanche, après six ans, les frais, et le forfait appliqué au titre des travaux permettent de gonfler le prix d’acquisition en le portant à 306.250 euros. La plus-value tombant à zéro, il n’y a donc pas d’impôt à régler.