Immobilier : L’état daté, un document important dans une copropriété

LOGEMENT Lors de la vente d’un logement en copropriété, le propriétaire doit fournir un état daté reprenant les données comptables de son lot

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Lors d'une vente en copropriété, le propriétaire doit fournir un état daté récapitulant la situation comptable du bien à l'acquéreur.
Lors d'une vente en copropriété, le propriétaire doit fournir un état daté récapitulant la situation comptable du bien à l'acquéreur. — IStock / City Presse

Si la vie en copropriété présente l’avantage indéniable de répartir les coûts, elle implique également de s’acquitter d’un certain nombre de charges annuelles pouvant peser lourd sur les finances des copropriétaires.

Afin de s’engager en toute connaissance de cause, les candidats à l’achat doivent donc avoir accès à une photographie de la situation comptable du lot qu’ils convoitent. C’est l’objet de « l’état daté ».

Sortez la calculatrice

Obligatoire pour toute vente d’un bien en copropriété (y compris un simple parking), ce document légal a un contenu strict, depuis longtemps encadré par la loi. La première partie concerne les éventuels impayés du copropriétaire cédant le logement. On cible ce qu’il doit au titre des charges des exercices antérieurs, mais aussi des provisions exigibles dans le cadre des dépenses prévisionnelles. Les avances non prévues dans ce budget doivent également être consignées depuis un décret du 27 juin 2019.

Un second volet cible, à l’inverse, toutes les sommes dont le syndicat de copropriété pourrait être débiteur vis-à-vis du vendeur. Une troisième partie est par ailleurs réservée à ce que devra payer le nouveau copropriétaire pour constituer des réserves de fonds, ainsi que les provisions non encore exigibles pour les dépenses à venir.

Histoire d’avoir tous les chiffres en tête, l’état daté doit enfin préciser quelle somme correspondait au lot dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel, pour les deux exercices précédents.

Une prestation onéreuse

En somme, ce document comptable est un récapitulatif, très complet, de tous les transferts d’argent passés, présents et à venir pour le lot concerné. Sauf que pour s’acquitter de cette tâche, le syndic de copropriété se fait en général payer par le propriétaire vendeur, qui est seul à en assumer le coût. Bien que le tarif de ce service doive être négocié dans le contrat de syndic, son montant extrêmement variable d’une résidence à l’autre est depuis longtemps critiqué.

Début 2019, une enquête de 60 millions de consommateurs portant sur une vingtaine de contrats a ainsi révélé que l’état daté était facturé 497 euros en moyenne. Pour justifier ce prix, les gestionnaires indiquaient que cette tâche prenait entre quatre et six heures de travail. Une durée largement surestimée selon l’association , qui rappelait à l’époque que les logiciels comptables actuels permettaient d’élaborer ce bilan en moins d’une heure.

Après avoir mené sa propre enquête, l’Institut national de la consommation a, quant à lui, chiffré le coût moyen de ce document à 598 euros en août 2019, avec des factures atteignant jusqu’à 1.260 euros dans certaines copropriétés.

380 euros maximum

Pour limiter ces excès, le Parlement a prévu un plafonnement légal du tarif de l’état daté dès 2014, à travers la loi Alur. Sauf que le texte d’application nécessaire n’est jamais paru. Six ans après, cette disposition peut enfin entrer en application grâce à un décret paru au Journal officiel du 23 février 2020.

À compter du 1er juin, le montant de l’état daté ne pourra ainsi plus être facturé au-delà de 380 euros TTC.