L'investissement en nue-propriété, un bon plan dans le parc social

ARGENT Plutôt que de subir les contraintes et aléas de l'investissement locatif, pourquoi ne pas se contenter d'un achat en nue-propriété ? 

Julie Polizzi pour 20 Minutes

— 

L'usufruit locatif social permet à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier en achetant un bien à prix cassé.
L'usufruit locatif social permet à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier en achetant un bien à prix cassé. — IStock / City Presse

Alternative avantageuse à l’investissement locatif direct, l’achat en nue-propriété, dans le cadre du dispositif de l’usufruit locatif social, dit ULS, a des atouts à défendre pour qui voit loin dans le temps.

Un achat peu taxé

Cette opération spécifique consiste à acheter un bien locatif ayant subi un démembrement temporaire de propriété. L’acquéreur ou nu-propriétaire dispose d’un droit limité à la vente ou à la donation de l'habitation et peut seulement prendre des décisions graves comme une transformation en location commerciale ou la mise en hypothèque. De son côté, l’usufruitier, qui est en l’occurrence un bailleur social, jouit du logement qu’il va donc louer à des ménages sous condition de ressources, tout en percevant les loyers.

Sans pleine propriété ni revenus locatifs, quel est l’intérêt pour le nu-propriétaire ? Cette opération permet tout d’abord d’acheter un bien 30 à 40 % moins cher que son équivalent classique. L’occasion de s’offrir un logement valant 250.000 euros à seulement 150.000. De même, durant la période d’usufruit déterminée par contrat – en général quinze ans pour un bien neuf et vingt ans pour de l’immobilier ancien –, l’investisseur n’est redevable d’aucun impôt au titre de cette acquisition, puisqu’il échappe à la taxe d'habitation, taxe foncière et imposition sur les revenus locatifs. Sans compter qu’il est déchargé de la gestion locative et de l’entretien des lieux, en dehors des grosses réparations.

À l’expiration de l’usufruit, le bailleur social doit en outre remettre le bien en état et garantir sa libération par le locataire, afin que le nu-propriétaire en récupère la pleine propriété. Ce dernier pourra alors choisir d’occuper le logement lui-même, de le revendre ou de continuer à le louer.

Des investisseurs aisés

Comme cette acquisition ne peut pas être autofinancée par la perception des loyers, l’investisseur doit en revanche avoir déjà des liquidités disponibles pour se lancer dans l’aventure. Si la souscription d’un crédit est nécessaire, les intérêts de l’emprunt pourront toutefois être déduits des éventuels revenus fonciers existants. Dès lors, cette opération s’adresse plutôt à des particuliers taxés à une tranche d’imposition d’au moins 30 %, qui cherchent à consolider leur patrimoine tout en profitant d’un régime fiscal avantageux.

C’est également un bon moyen de réduire son imposition sur la fortune immobilière, puisque la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans le patrimoine imposable durant toute la durée du démembrement.

Gare à la localisation

L’investissement en nue-propriété repose sur un objectif de capitalisation. Comme vous achetez un bien à presque la moitié de sa valeur, le seul fait d’en devenir pleinement propriétaire au terme de l’usufruit vous permet en effet de profiter d’une belle plus-value au terme du contrat. Mais encore faut-il choisir une zone géographique dans laquelle le marché immobilier est solide.

Pour éviter d’avoir de mauvaises surprises ultérieures, mieux vaut privilégier de grandes métropoles comme Paris​ et sa petite couronne, de même que Lyon, Marseille, Nantes, Lille, Bordeaux, la côte basque ou encore la côte d’Azur. Autant de secteurs où le marché se prête doublement à ce montage financier, puisque les prix de l’immobilier ne cessent de croître, tandis que les besoins du parc social sont importants.