Crédit immobilier : Il existe des astuces pour faire baisser l’addition

LOGEMENT Lorsqu’on s’engage à rembourser un prêt sur vingt ans, mieux vaut prévoir toutes les façons de s’en débarrasser au plus tôt. Or, les clauses contractuelles favorables aux emprunteurs se réduisent

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Modifier les conditions de remboursement de son prêt après signature est de plus en plus compliqué.
Modifier les conditions de remboursement de son prêt après signature est de plus en plus compliqué. — IStock / City Presse

En pleine euphorie pour son projet de maison, on a trop tendance à contracter un crédit immobilier à la va-vite. Et c’est comme ça qu’on passe à côté de clauses avantageuses. L’idéal est donc de faire le tour de la concurrence en amont, avant d’avoir signé tout compromis de vente, de façon à obtenir les meilleures conditions de prêt.

Moduler son crédit

De nombreuses banques intègrent à leur offre de prêt une clause de modularité. Cette option permet aux emprunteurs de moduler leurs remboursements à la hausse – en général dans la limite de 10 à 30 % de l’échéance – ou à la baisse, dans la limite d’un allongement de la durée du prêt de deux ans. L’objectif ? Adapter le montant du remboursement en cas d’évolution de sa situation personnelle ou professionnelle.

Si les conditions dépendent de chaque établissement bancaire, cette possibilité peut en général être demandée par courrier à partir d’une certaine durée d’engagement (de douze à vingt-quatre mois de remboursement, selon les offres). Bien entendu, il ne s’agit pas de changer d’avis tous les mois. Le nouveau montant d’échéance prévu devra s’appliquer pendant au moins un an. De même, le changement doit être au minimum d’un montant équivalent à 2 % de la mensualité ou 15 euros, selon les banques. L’établissement recalculera alors le tableau d'amortissement en conséquence puisque la durée et le coût total du crédit seront modifiés.

Une négociation verrouillée

L’option de modularité est d’autant plus avantageuse que les banques rechignent à faire preuve de souplesse en ce qui concerne les modalités de remboursement des crédits immobiliers. Pour s’acquitter d’une partie d’un prêt par anticipation, cela coûte ainsi d’onéreuses pénalités correspondant au maximum à la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et sans dépasser 3 % du capital restant dû. De plus, certains contrats imposent que ce paiement atteigne au moins 10 % du montant initial du crédit.

Autre option : la renégociation, une tendance forte ces derniers temps eu égard aux très faibles taux d'intérêt​. Pour que celle-ci soit intéressante, il faut au moins remplir deux des trois conditions suivantes : la différence entre le taux initial et le taux convoité doit être au minimum de 1 %, le capital restant dû doit être de plus de 100.000 euros et le prêt doit encore courir sur plus de dix ans. Attention toutefois : même si l’option de renégocier son prêt avec sa banque est évidemment plus intéressante puisque cela permet d’échapper aux frais de dossier, il est rare que cette dernière s’aligne sur les prix du marché.