Airbnb: les règles à respecter pour une location légale

LOCATION Louer son domicile à des touristes de passage est un bon moyen d'arrondir ses fins de mois. Mais cette pratique ne peut pas se faire dans l'ombre

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Depuis le 1<sup>er</sup> janvier 2019, toutes les plateformes de location d'hébergement entre particuliers doivent collecter la taxe de séjour.
Depuis le 1<sup>er</sup> janvier 2019, toutes les plateformes de location d'hébergement entre particuliers doivent collecter la taxe de séjour. — IStock / City Presse

Choisir le logement d'un particulier comme point de chute pour les vacances est une pratique en vogue. Rien qu'au cours de l'été 2019, quelque 8,5 millions de Français sont passés par la célèbre plateforme Airbnb pour réserver leur hébergement. Une aubaine pour les propriétaires particuliers dont le revenu médian tournerait aux alentours de 2.000 euros sur l'année. Mais il faut faire attention aux abus. Pour éviter d'être sanctionné par les autorités, il est impératif d'accomplir diverses démarches administratives. 

Une location de courte durée

Après des années de flou juridique, c'est la loi Alur de 2014, puis la loi Elan de 2018 qui ont donné un statut officiel à toutes ces locations entre particuliers. On parle dès lors d'un « meublé de tourisme ». Cette notion désigne le fait de louer sa résidence principale ou secondaire à l'usage exclusif d'une clientèle de passage qui n'y séjourne que sur une courte durée, fixée à 90 jours maximum. De plus, s'il s'agit du domicile du loueur, le total cumulé des locations ne devra pas excéder 120 jours par an, soit l'équivalent de quatre mois. Cette réglementation ne concerne pas ceux qui se contentent de louer uniquement une chambre de leur maison. Dans ce cas, ce seront les règles de la chambre chez l'habitant qui seront applicables.

La déclaration en mairie

Par principe, la mise en location d'un domicile n'implique aucune démarche particulière. À l'inverse, une déclaration préalable en mairie est obligatoire pour louer une résidence secondaire (formulaire Cerfa n° 14004*04).
Néanmoins, le législateur a permis à certaines communes de durcir leur réglementation en imposant à tous les loueurs particuliers d'obtenir un numéro d'enregistrement (appelé aussi numéro de déclaration) et ce, qu'ils mettent à la location leur résidence principale ou leur maison de vacances. C'est notamment le cas à Paris, Biarritz, Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Toulouse ou encore Annecy, Aix-en-Provence, Cannes et Nice. Un téléservice dédié est alors mis en place à l'échelle locale pour remplir cette formalité. Par ailleurs, le numéro assigné devra être indiqué dans chacune des annonces d'offre de location. Dans les villes où le numéro d'enregistrement est imposé, le loueur risque jusqu'à 5.000 euros d'amende s'il loue sans l'avoir obtenu.

Le changement d'usage en prime

Si la location d'un domicile reste assez simple, celle d'une résidence secondaire est bien plus contraignante. Outre la déclaration incontournable en mairie (que ce soit à travers la déclaration simple ou le numéro d'enregistrement), il peut en effet être également obligatoire de faire une « demande d'autorisation de changement d'usage » pour que cette maison de vacances soit qualifiée de meublé touristique. Sont ici concernés les biens situés dans les communes de plus de 200 000 habitants, celles de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ainsi qu'une dizaine d'autres, précisées par arrêté préfectoral, à l'image de Nice, Bordeaux ou encore Lyon.
Chaque ville fixe ici son cadre. À Paris et Marseille, par exemple, cette autorisation est assortie d'une obligation de compensation. En contrepartie de la location du bien, le loueur a alors le choix entre acquérir un local commercial pour le transformer en logement ou acheter un titre de compensation à un tiers (comme un bailleur HLM), pour qu'il s'en charge. L'objectif est clair : décourager les propriétaires qui font concurrence aux professionnels.