Les choses à savoir avant d’investir dans un chalet à la montagne

ARGENT Vous êtes un fana de grand air et d’altitude ? Si vous séjournez chaque année dans votre station préférée, pourquoi ne pas passer le cap en y devenant propriétaire ?

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Investir dans un appartement à la montagne ne doit pas se faire à la légère.
Investir dans un appartement à la montagne ne doit pas se faire à la légère. — IStock / City Presse

Les Français sont de grands adeptes des maisons de vacances. En 2016, l’Insee en recensait quelque 3,3 millions, soit 10 % de l’ensemble des logements du territoire national. Un record en Europe. Or, si le marché des résidences secondaires est apathique depuis la crise économique de 2008, les professionnels constatent depuis peu un regain d’intérêt pour le secteur.

Dans ce contexte favorable, les programmes immobiliers fleurissent à la montagne. Faut-il vous laisser tenter ?

Un nid douillet savamment choisi

Comme toute transaction immobilière​, l’achat d’un appartement en altitude ne doit pas se faire à la légère. Car si cet investissement relève avant tout du plaisir, il entraîne tout de même un coût non négligeable que vous devez pouvoir amortir en louant ce pied-à-terre aux touristes lorsque vous ne l’utilisez pas. Dès lors, on met de côté le coup de cœur personnel et on pense stratégique.

Bien que votre lieu de villégiature préféré soit un petit village montagnard méconnu et peu fréquenté, mieux vaut privilégier une station reliée à un grand domaine skiable et qui propose un large choix d’activités sur place, en hiver comme en été. Afin de profiter d’un taux d’enneigement le plus long possible, elle doit en outre se situer à au moins 1.500 m d’altitude, voire 1.800.

Quand au logement lui-même, plus il permet un accès rapide aux pistes de ski, mieux c’est. De même, bon nombre de résidences datant des années 1980 sont vieillissantes et rebutent les vacanciers. Oubliez donc le classique « studio cabine » dans lequel on logeait autrefois à six.

Une location dans les clous

Par simplicité, les investisseurs se tournent en général vers les résidences de tourisme neuves ou réhabilitées, qui proposent des appartements entièrement équipés et meublés loués à la journée, à la semaine ou au mois. Une fois le bien acheté, vous devrez alors signer un bail commercial avec la société de gestion s’occupant de tout l’immeuble. Pas besoin de vous embêter avec la paperasse, l’agence s’occupe de tout et se charge d’accueillir et de traiter avec vos locataires, tout en veillant à l’entretien de votre bien.

Mais attention aux modalités. Ce bail vous engage en effet pour au moins neuf ans, avec une tacite reconduction. De même, assurez-vous des conditions dans lesquels vous pourrez vous-même occuper les lieux pour vos vacances (ce doit être spécifié dans le contrat). Et gare aux frais de gestion qui minorent forcément le rendement de votre investissement.

Un marché haut de gamme

À force de placer la barre haut, les tarifs ont forcément tendance à s’envoler. « Les prix à Courchevel commencent à 10.000 euros le m² et peuvent même atteindre 30.000 euros », indique par exemple Charles-Antoine Sialelli, directeur Alpes chez Athena Advisers, spécialiste du secteur. Ceci étant dit, il est possible de trouver son bonheur à un budget moins prohibitif, comme à Champagny-en-Vanoise, une petite station située à 15 minutes en voiture de sa célèbre voisine, et qui est de plus en plus prisée grâce à un tarif attractif de 6.000 € le m². Il n’empêche, un joli pied-à-terre d’une quarantaine de mètres carrés vous coûtera la bagatelle de 240.000 euros dans ce village.

On l’aura compris, ce type d’investissement est réservé à une clientèle aisée. D’autant que la plupart des programmes neufs lancés à l’heure actuelle concernent des résidences luxueuses, notamment dans les Alpes, à Méribel ou Chamonix.

Un régime fiscal adapté

Un chalet ou un appartement à la montagne peut se louer grosso modo trente semaines par an, ce qui n’est pas négligeable pour amortir son coût d’entretien.

Auparavant, vous pouviez organiser cette location dans le cadre du régime fiscal Censi-Bouvard, qui permet d’obtenir une réduction de 11 % d’impôts pour l’achat d’un bien neuf dans une résidence étudiante, pour personnes âgées ou de tourisme. Mais depuis 2017, cette dernière possibilité a été supprimée.

Vous devez par conséquent vous tourner vers la location meublée non professionnelle (LMNP), afin de déclarer vos revenus locatifs sous le régime fiscal avantageux du micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou du régime réel.